报告目的
Part1
项目回顾
Part2
项目本体现状回顾
项目团购需求回顾
项目3.2容积率方案定位回顾
项目1.5容积率调整背景回顾
项目本体回顾
项目回顾
Part2
罗马假日项目位于高陵县东南部，昭慧路以南，高陵气象局以西，东临昭慧广场及G210国道，北接泾渭上城，地理位置优越，交通便利。
学校、公园、新县城中心紧邻项目，生活配套齐全。
项目回顾
Part2
宗地北侧已建好的售楼中心，总建面约500平米。
项目东1公里为高陵第一中学
中学南侧为高陵城市运动公园，占地75.88亩，是目前高
陵县面积最大、设施最全的开放性城市公园。
项目回顾
Part2
项目团购需求回顾
项目回顾
Part2
条件：3.2 容积率
高陵供电局团购需求：138平方米（建筑面积）/户，共105户，合计面积14490平方米
团购定价沟通：均价2830元/平方米（暂无书面确认）
3.2容积率下，实现可售面积约4.55万平方米。
团购销售 14490平方米（占比32%）
市场销售 31010平方米（占比68% ）
项目3.2容积率方案定位回顾
项目回顾
Part2
原高陵项目销售部依据2013年初高陵县市场竞品项目物业热销类型及空缺、热销面积区间定位如下：
物业定位：18层板式小高层、1梯2户
户型定位：100平方米2室2厅1卫； 125平方米3室2厅2卫
设计要点：敞开式阳台、落地玻璃、飘窗、地辐热采暖、全明设计
面积赠送：建议每户提供10平方米赠送面积
停车设置： 地面设置停车位；地下一层，停车按1:0.5设置
可售面积：4.55万平方米；市场3.1万方（含4000方商业），团购1.45万方
项目1.5容积率调整背景回顾
项目回顾
Part2
为解决陕西地方电力集团高陵供电分公司众多职工的住房问题，加速项目推进，加快城市建设；我公司开展大量前期公关工作，争取将地块的规划容积率调整为R≤3.5；
但因本项目地块东侧为是高陵县气象局观测站，根据《国家气象设施和气象探测环境保护条例》第十四条，在观测场周边800米探测环境保护范围内修建高度超过距观测场距离1/8的建筑物、构筑物的规定。
项目地块距高陵县气象局观测场只有一墙之隔，按气象保护条例规定和国家规划设计规范要求，本项目容积率调整实施难度较大，因此本报告暂按用地指标1.5容积率进行产品定位调整及测算比对。
项目用地东侧
待解决问题
Part3
原则界定
项目1.5容积率产品定位建议
进行1.5与3.2容积率比对研判
项目原设定容积率为3.2，在满足高陵供电局团购(总共105套138m2住宅，团购面积共计14490m2)的同时，仍有3.1万m2的市场销售面积；若维持规划要求1.5容积率不作调整，项目仅能满足团购需求，产品定位、交房及建造标准遵循团购方需求即可。
因此建议本项目定位及测算原则明确如下：
1、以遵循高陵竞品市场为研判基础；
2、以市场销售作为定价及测算依据；
3、快开、快销、快平衡的作为本项目的定位方向。
原则界定
待解决问题
Part3
项目1.5容积率产品定位建议—— 区域竞品
待解决问题
Part3
高陵县根据区域发展和房地产市场现状，可以分为三大板块，且各板块特征明显，本项目属于县城板块，主要竞品项目有维也纳森林、鹿苑5号公馆、天下荣郡和奥韵华庭。
奥韵华庭
天下荣郡
维也纳森林
鹿苑5号公馆
待解决问题
Part3
项目1.5容积率产品定位建议—— 区域竞品
直接竞品-维也纳森林
直接竞品-维也纳森林
直接竞品-维也纳森林
目前在售140-160 m2联排别墅产品（送私家车位）
目前在售65-135m2LOFT电梯洋房产品2T10户（地面停车）
直接竞品-鹿苑5号公馆25115#、6#为楼王（4个单元售罄），15层纯板，三居143-150m2
1#、2#、3#小高层南向两居87m2，三居118m2，均价3750元/m2（售罄）
直接竞品-鹿苑5号公馆
直接竞品-天下荣郡直接竞品-奥韵华庭直接竞品-奥韵华庭
目前2#楼产品调整为136-213 m2再改型产品，较1#楼产品面积有较大提升；预售价格3500元/ m2。
物业类型篇： 现在高陵市场上没有真正意义上的洋房产品，LOFT形式的类洋房产品（维也纳森林1T10户）售价甚至低于同区域的高层产品，几乎无溢价空间；11年热销市场的洋房产品（天下荣郡）仅起到2800元/平米低价入市炒热项目的作用，为后期开发的高层、小高层产品的溢价做了铺垫； 高层、小高层产品属于现在市场上的主导，纯板式两房产品尤为热销，较点板产品而言，客户接受200-300元/m2的销售溢价； 奥韵华庭和我司罗马假日项目分居气象局东西两侧，奥韵华庭由于受到与气象局关于房屋限高纠纷而影响销售，为避免后期发生类似情况，前期尽量不要规划高层产品；市场上现房、准现房供应较大。
待解决问题
Part3
项目1.5容积率产品定位建议—— 市场小结
客户来源篇：
高陵县县城地缘性客户已基本被泾渭上城、天下荣郡等大盘项目前期低价产品“消化一空”；目前成交客户主要依托于渭北工业园首置职工、西安挤压外溢的投资客户、县城周边村镇务工人员自住购房需求占比愈加明显，70-90m2低总价的两房产品是其主要选购对象。
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