新长江国际项目商业地产规划定位及招商策略报告
目录
一． 项目概况
二． 项目市场分析
三． 项目定位分析
四． 周边商业与项目定位差异化分析
五． 商业业态定位及规划
六． 租金标准及经济测算
七． 招商步骤及策略
项目概况
项目位于武汉市汉口解放大道以东，京汉大道以西；北临麟趾路；南临是住宅区及三阳广场。占地面积7194.54㎡，建筑面积96115㎡，由2栋高层组成，其中一栋27层，另一栋30层，共有387套房源。是一个由住宅、写字楼、酒店及商业街四种业态组合而成的90000㎡建筑，容积率：4.2；建筑密度：32.13%；绿化率：35%；停车位：地上（299个）；地下（63个新长江国际周边教育、医疗、金融、娱乐、休闲、餐饮、购物等配套齐备，新世界百货、江汉路步行街、好又多超市、大润发超市，中国建设银行、招商银行、兴业银行、中国民生银行、中国农业银行、中国银行、中国民生银行，解放中学、武汉六中、武汉二中、武汉七十一中学、实验中学、实验小学、红领巾小学、武汉市美术学校，协和医院、市儿童医院、亚洲心脏病医院、市中医院分布在项目左右
项目市场分析
地块商业条件分析
而地块能否做商业取决于市场和项目自身条件两个方面，对于市场方面，前述《融科智地项目商业专题市场研究报告》给出明确结论——可以作适量商业。下面通过对地块自身条件的商业适应性作一些分析，包括地块周围环境、可达性、能见度、人流量等几个方面
（一）、地块周围环境
地块周边配套其全，包括中小学校、幼儿园、医院、银行、邮电通讯、科研院所、政府机构、购物中心、超市、餐饮、休闲娱乐场所等，地块属于城市中心成熟生活地段。具体配套环境，详见本项目住宅部分市场调查原始资料及策划报告，在此不再赘述，这里重点对本项目商业经营环境作分析，包括中观和微观环境两个方面
1、中观环境
项目位于武汉市汉口中心城区，紧邻城市内环线解放大道，西南距汉口商业中心区1500米，东南距金融贸易中心600米。从下图可以看出，本项目与武汉市金融贸易和商业中心距离较近，具有商业经营的外部环境
同时，项目东南距江滩公园900米，北距解放公园1000米，西距青少年宫600米。此类文化休闲点具有较大的人流量，与商业可以形成功能上的互补关系
2、微观环境
项目所在地块四周主要道路集中了各类商业，其中集中商业包括三阳广场底商、新开盘的三阳鑫城底商、华清园、融科天城等商业，其余为道路临街商铺，属于自发经营，档次较低，经营品种混乱，缺乏统一规划，形象较差
尽管如此，地块周边商业经营的氛围已经形成，如果将商业业态、经营品种加以统一规划，是可以满足商业经营的条件的
（二）、可达性分析
项目商业可达性应满足如下两个方面的条件：
人流可以方便地到达地块；
车流可以从城市的各个方向到达地块并可以方便进出和停留
以下面针对这两个条件进行分析：
1、车行条件
1）、地块四周道路状况
永清片的交通体系一直以来都没有什么大的改变。西北-东南向主要的几条主干道是黄埔大街、永清路、解放公园路、三阳路，黄埔大街连接江岸与武昌徐东片;东北-西南向的几条主干道是解放大道、京汉大道、中山大道和沿江大道，这几条大道均贯穿整个汉口区域，尤其是解放大道，可以称为汉口的动脉，不过其通行速度也是最慢的，长期以来交通状况都得不到改善，越靠近汉口中区区域，通行速度越慢，其余的三条道路相对通行速度较快;剩下穿插其中的道路大都是巷道，一般为两车道，且不通公交线路
目前轨道交通2号线二期工程通过该区域，轻轨的建设是永清片交通改造的唯一亮点，给本地的交通状况带来一定程度的改善，增加了当地居民前往汉口中心区的出行方式。不过，永清片目前的交通体系远远不能满足建成后新区域对交通的要求，交通系统还需要进一步完善
地块四周城市道路包括解放大道、三阳路、京汉大道等，下面是这几条道路的基本情况：
解放大道：位于地块东南，是城市内环路的一部分。城市内环路是连接武汉三镇（汉口、汉阳、武昌）的交通要道，有多条公交线路，串接武汉主要的商业、人文和景观中心
京汉大道：位于地块西北，规划为汉口的特色休闲带，公交以轨道为主，公共汽车线路较少。红线宽度40米，两侧建筑退道路红线10米
三阳路:位于地块东北，为汉口旧城通向长江江滩的主要道路，商业量较大。红线宽度60米，两侧建筑退道路红线10米
麟趾路：位于地块南，规划城市支路加宽，目前尚未动工
2）、自驾车出行状况
从图上可以看出，从市区各个方向到达本项目地块都比较方便，其主要交叉口转弯都比较方便（包括左转），到达本地块最主要的城市交通干道，其行车状况如下：
解放大道：6车道，中间有隔离带（部分有高架桥）
黄浦大街：8车道，无隔离带
三阳路：4车道，无隔离带
航空路：6车道，有隔离带（双层立交桥，高架桥）
京汉大道：6车道，有隔离带（带轻轨高架桥）
1）、过江隧道
长江隧道汉口一端的设计起点为大智路铭新街口，进入北京路以下，过胜利街、鄱阳街、洞庭街、沿江大道，在天津路与青岛路之间穿越长江。过江隧道缓解了长江两岸的交通拥挤问题，在地块附近拟建立交桥与过江隧道相接，使地块与周围的联系周围方便
2）、地块交通微循环
尽管地块与城市的交通联系极为方便，但如果地块本身内循环出现问题，即车行无法进入，仍然面临交通不便的问题
由于立交的影响，在解放大道西侧行驶的车辆可能会出现绕行，致使交通上不太方便，但依然可以到达地块
A点——解放大道
B点——京汉大道
C点——三阳路
上述公交站点基本满足了“1＋1”规则：武汉市任一起点至任一终点最多乘2辆公