贰号地块项目全案策划报告 二00八年三月二十六日 二、市场状况 三、项目定位 四、规划方案 五、产权分析 六、开发计划 一、项目概况 七、前期报建风险与对策 第一部分目录 一、项目前置条件分析 二、市场状况分析 三、项目定位 （一）企业特点及前期产品概况 （二）2号地高层对公司的战略地位 （三）项目开发条件分析 项目前置条件分析 联想控股作为一个集团化跨国企业，品牌知名度和美誉度都非常高，而融科智地凭借其强大的“联想品牌”背景，对于消费者来讲，这就意味着融科具备实力和知名度两个方面的优势。再则，联想作为IT企业也被列入高科技类，因此我们不能只讲联想的开发背景，而应通过科技含量的突出和产品的创新来增加消费者的认同感与竞争对手区隔。 企业特点 项目一期融科·蔚城于2005年8月正式开盘销售，产品形态包括13栋多层建筑和2栋小高层建筑。由于前期降价等方面的负面影响，销售周期较长，因此市场形象较差。自2007年6月重庆“新特区”及“直辖十年”等利好政策以来，一期产品在市场大环境下已全部消化完毕，但品牌形象的塑造还是一个长期坚持的过程。 项目前置条件分析 前期产品概况 项目二期融科·海阔天空于2007年11月正式开盘销售，产品形态为五栋高层。由于该产品本身个性特色鲜明，在重庆市场上也具有较强的竞争优势，因此开盘销售已达即80％，目前已接近销售尾声。海阔天空的成功销售对重庆融科企业品牌的重塑及融科城项目整体形象的提升起到了较大的作用，使重庆融科回归一线品牌房地产开发企业阵营。 项目前置条件分析 前期产品概况 1、以高端别墅项目的启动促进了融科城大盘的品质及企业品牌形象的提升，三期别墅住宅即将于今年9月先行开盘销售； 2、以2#地高层住宅的快速消化来达到资金的快速回笼，计划于11月开盘销售，以稳定三期高端物业的持续销售，来保持整个融科品牌活力。 3、同时开发1号地块A组团别墅和四期2号地块高层住宅，采取了产品户型、面积等差异化路线，以拉开三期和四期的产品档次。 4、无论1号地块A组团别墅和2号地块高层住宅但产品有品质和价格的所区隔，同时在精神气质却保持一致，即以蓝色财智思想者为其社会共性。 项目前置条件分析 2号地高层对公司的战略地位 融科城概念规划方案调整重点： 1.力求共享天然湖泊资源，将自然资源价值最大化地全履盖各类产品，规划以生动的滨水景观轴线从4#地到1#地，从1#地到2#地贯穿整个融科城。 2.尽量在各地块间平均性地平衡容积率，适度提高1#地容积率，保持2#地有市场竞争力的舒适容积率，在4#地等后续开发中动态调整容积率，力求融科城在保证竞力的情况下整体土地价值最大化。 项目前置条件分析 2号地高层对公司的战略地位 总体规划平面图 1号地 2号地 4号地 项目区位： 本项目位于重庆市北部新区经开园鸳鸯组团，金开大道与金渝大道交汇处鸳鸯立交的西北角。该片区内以发展大规模物业为主，有龙湖·蓝湖大社区、重庆奥林匹克花园、复地上城、爱加丽都、棕榈泉国际花园等知名品牌开发企业云集于此。 附：融科鸳鸯湖项目区位示意图 1、项目基础情况 地块东面为鸳鸯镇旧居民住宅群，紧临北部新区主要交通干线 — 金开大道。 南临鸳鸯路，与项目二期海阔天空和三期别墅群隔街相望。 西临鸳鸯镇还迁房，可远望龙王洞山脉和三期别墅群。 北临育才经开中学，教育氛围浓郁。 附：二号地块位置示意图 2号地概况： 本次定位地块属于融科鸳鸯湖项目2号地块，位于社区北侧，由鸳鸯路呈L形与大地块分隔开。该地块占地205亩，地块呈长条形，地势平坦，局部有小幅落差。 项目开发条件分析 周边环境示意图（一） 周边环境示意图（二） 周边环境示意图（三） 周边环境示意图（三） 全案容积率的分配平衡表及建议 2号地基地条件： 地块经济技术可参考指标为：占地面积约13万方，容积率控制在2-3之间。一号地、二号地、四号地块综合容积率为1.8，各地块可以内部平衡。 二号地配套设施有：9班幼儿园（占地面积约3500㎡ ）、农贸超市、垃圾收集站、集中商业街、集中地下车库（人防）、公厕、治安联防等。 限定条件为：建筑高度控制在100米以下；地块内部有市政排水管道穿过。 附：地块内部市政排水管道示意图 从地块总图可以看出，贰号地块比较方正，呈条形发展，易于建筑物布置；地块内总体地势平坦，开发难度小，利于安排各类物业形态；鸳鸯路绕西南两侧，利于布置社区商业，打造街区生活。 红色：市政排水管道（保护距离3m） 蓝色：排水涵洞 绿色：国防光缆、天然气、主管线、电信等 地块景观资源条件： 地块所处位置距离项目核心资源——鸳鸯湖较远，湖景资源不充分。 地块可远眺龙王洞山脉，视野开阔。 地块西南侧近可享受融科三期部分临湖别墅群的景观，高处可远望蓝湖郡别墅社区。 地块东西两侧均临鸳鸯镇老居民住宅群，外部环境资源较差。 地块通过涵洞与一号地块相连，有鸳鸯湖活水流入地块内，但目前水流量较小，不足以支持大型水系的打造。 地块配套资源条件 教育配套：育才经开中学、巴蜀学校、北大附中、鸳鸯中心小学等。 医疗配套：重庆医科大学第一附属医院北部新区医疗中心 及儿科医院经开分院等。 银行：建设银行、中国银行、华夏银行，位于北部新区管委会楼下； 中国银行、中国信用联社，位于本项目北侧的鸳鸯镇。 农贸市场：鸳鸯农贸市场位于本项目西北侧。 运动设施：蓝湖郡10000平米体育中心和200亩室外体育公园 、保利体育公园等。 商业配套：金山国际商务中心、西部建材城、汽博中心、奥林匹克花园·畅谷商业街、龙湖蓝湖郡·蓝调天街、棕榈泉国际花园商业街、爱加丽都商业中心等。 社区配套：一期拥有3430平米运动会所（包括室内游泳池、台球室、棋牌室、篮球场、羽毛球场、健身房等），目前已引入世界500强韦德健身会所。商业街已引入社区的商家有移动营业厅、联通营业厅、有限电视网络营业厅、和平药房、干洗店、茶楼、文具店、服饰店、建材五金店、美容美发店、字牌店等20家社区服务性商业，重客隆超市也即将于5月开业。