深圳世联行地产顾问股份有限公司 深南东路罗湖商务中心12楼邮政编码：518001 电话：（+86 755）2216 2800传真：（+86 755）2216 2900 【世联行楼市新评】（2014）之四 二是美联储渐进退出量宽的边际冲击。随着美国经济的好转，QE退出预期升温。去年12 月18 日美 联储议息会议决定，每月削减购债100 亿美元，正式启动QE退出之路。资本市场颇为担心的是，美联储 退出量宽，可能令全球流动性泛滥格局逆转，虽然这对我国的影响没有像其它新兴国家那般巨大，但这也 将从边际上抽紧国内流动性，带来实际利率中枢进一步上行的压力。 三是融资刚性部门对资金的刚性需求。软预算约束体制下，享有政府隐性担保的国企和城投对资金成 本抬升并不敏感。提高利率可能无法迫使国企和城投企业去杠杆，反而可能以更高成本占用更多信贷资源， 对其他经济主体融资形成挤出，进而进一步抬高整个社会的利率水平。 政策平稳，土改大幕拉开 相对于疲软的成交量，一月份政策则基本保持平稳，但近期关于房产税开征的消息再度甚嚣尘上，我 们坚持之前的判断：房产税全面征收乃大势所趋，但推进比较谨慎。十八届三中全会的《决定》中提到， 要加快房地产税立法并适时推出改革。《决定》为了加强执行力，对改革很少添加时间限制。“适时”只出 现两次，而其中一次就是在房地产税领域“加快立法，适时推出”。且房地产税走立法程序的话，需提交 全国人大代表通过，因此短时间内难以推出。 土地改革大幕已拉开。在经历2013年末的五次高规格会议后，2014年中央一号文件1月19日的正 式公布标志着土地改革的大幕拉开。一号文件中首次提出，赋予农民对承包地承包经营权抵押、担保权能。 同时提出允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，与国有土地同等入市、同权同价。我们认为这 延续了《决定》关于“有序建设城乡统一建设用地市场”的精神，而在补偿安置方面则进一步细化，一号 文件提出，一方面补偿农民被征收的集体土地，对农民的住房、社保、就业培训给予合理保障，另一方面 因地制宜采取留地安置、补偿等多种方式，确保被征地农民长期受益。其中，“留地安置”的表述是首次 出现在中央文件中。 对于农村集体经营性建设用地入市对市场的影响，我们在2013年的年报《花开花落，云卷云舒》中 已经作出了解读，我们认为土地改革不会以城镇国有建设用地贬值为代价，更多地是让农民、受让方、政 府三方一起进行协同交易，保护农民利益。此外，农地流转并不会随便扭转其用途，将不会对现有的土地 格局产生冲击，不会对房地产市场产生巨大的供需影响，且有利于促进农民市民化，其进城的住房需求得 以逐步释放，这对于行业来说是一个长期性的利好。 【撰写 世联行集团市场研究部】