行业年度策略报告 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2/21 目录 回顾：我们的预见 .... 3 一、制度·改革 .......... 4 1.1经济重质、淡化速度，控制金融资产膨胀速度，着力民生.........4 1.2房地产调控重点转向“供应、保障和改善民生”.5 1.3土地制度改革保障农民产权，对土地财政及经济转型影响深远7 1.4加快“房地产”税立法，短期内“房产税扩大试点范围”难以落地....8 1.5发展中小城市投入大，大城市及特大城市周边城市圈发展存机会........8 二、挑战·机遇 ...... 10 2.1劳动年龄人口提前逆转，购房年轻化趋势明显..10 2.2利率中枢上移，无风险收益率提高，经济增速放缓，房地产等资产价格及需求承压........11 2.3控制和化解地方政府性债务风险才能缓解房价和楼市的压力.13 2.4行业增速下降，市场资金成本上升资产价格承压..........13 2.5投资机会：估值修复性机会、公司自身高增长带来的结构性机会.....15 2.6投资策略.........15 2.7重点个股.........16 行业年度策略报告 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3/21 回顾：我们的预见 我们2013年“年度”行业策略报告“把握阶段性、结构性投资机会”以 及2013年“中期”行业策略报告“资金成本上升，估值承压，等待曙光”， 给予行业“中性”评级，均被市场后来的验证是合理的。 关键时刻我们及时提示了风险与机会，得到市场验证。①1月24日，提 示：两会前北京政策调控预期可能带来风险；②3月28日，提示：“规 范银行理财业务投资运作”文件带来的流动性风险对行业可能造成冲击风 险；③3月，提示：各地“国五条”细则实施低于预期，楼市表现超预期 有投资价值纠偏的机会。④6月初，提示：市场资金面趋紧，板块累 计涨幅较多，对楼市成交向好已有预期，提醒投资者注意板块有 调整压力。⑤在2013年的中期策略中，我们明确提出“美联储明确退 出QE时间表，全球流动性“盛宴”终结，融资成本上市是2013年下半 年制约行业发展的最主要因素，融资成本上升对资金高度敏感的房地产等 资产价格承压，行业估值承压，建议等待曙光” 把握个股难得的机会。上半年，我们抓住了公司基本面持续向好或改善或 有主题投资机会的“招商地产、中国武夷、泛海建设”，三季度我们抓住 销售增长迅速的“华业地产、世茂股份”等的投资机会。  图1：行业指数与大盘指数 数据来源：WIND，中投证券研究总部 行业年度策略报告 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4/21 一、制度·改革 1.1经济重质、淡化速度，控制金融资产膨胀速度，着力民生 新一届政府第一年的中央经济工作会议在2013年“继续稳中求进”的基础上， 定调2014年“稳中求进、稳中求好，微观政策要活、社会政策要托底的思路”， 这里包含经济“稳增长”、“民生领域要稳定”。“进”则是全局性的改革，用 改革来推动经济“提质增效”，不过多强调经济增长的幅度和目标。 中央经济工作会议毫不讳言当前“经济运行存在下行压力，部分行业产能过剩问 题严重，宏观债务水平持续上升，生态环境恶化，社会治安状况不佳等等突出问 题仍没有缓解”。经过二三十年经济高速增长，积极的财政与货币政策，伴随着 2012年劳动力年龄人口开始逆转，诸多突出问题开始显现。在行业产能过剩、 宏观债务水平持续上升风险突出、社会稳定问题、过去经济粗放型发展带来突出 的环境问题等等均急需消化、控制、解决。中国经济高增长不能再维持，将放缓 至7%左右，货币环境回归常态。 经济放缓四大理由：①劳动、土地等要素成本高，财务费用高。②就业压力快速 下降。③资源、环境约束增大。④国际市场难以支持高增长。投资拉动已无空间， 但发展城市圈的城镇化还有很大空间。 2014年将继续延续2013年“积极的财政政策和稳健的货币政策”，货币信贷 及社会融资规模“合理”增长，我们预计货币信贷扩张速度将低于2013年，M2 可能在13%甚至更低。在近年资产膨胀速度加快的背景下，危机四起，重点“改 善和优化”融资结构和信贷结构，提高直接融资比重，推进“利率市场化和人民 币汇率形成机制”改革，增强金融运行效率和服务实体经济能力被提上政府管理 日程。2014年通胀水平可能较2013年略高，但在潜在增速下降背景下，小幅 抬升，较一致预测在3.2%左右。 “着力防控债务风险”和“着力做好保障和改善民生工作”被作为2014年政 府重点抓好的五个方面工作中的两项，凸显控制和防范金融资产膨胀、地方政府 性债务风险、保障和改善民生问题在“稳中求进”中的迫切性及重要性。首次提 出“严格政府举债程序”，纠正不正确的政绩导向，将“地方性债务”指标作为 重要的政绩考核指标。 金融资产的膨胀主要现在银行表外业务的扩张上。预计2014年央行将一改过往 控制信贷规模的重心转向放开资金“价格”，加快利率市场化进程，让资金“价 格”市场化。 近年中国金融资产膨胀后杠杆率提升，利率也在不断提升。一般企业的融资成本 达到9%-10%，甚至高更12%-15%。同时，住户部门的金融资产膨胀得也很快， 数据来源：WIND，中投证券研究总部 1.2房地产调控重点转向“供应、保障和改善民生” 最近召开的十八大三中全会和全国经济工作会议均可见到，从上届政府频提的 “坚持房地产调控不动摇”，到本届政府对房地产只字不提“调控”，而将重点 转向“保障和改善民生”，努力“解决好”住房问题，探索适合国情、符合发展 阶段性特征的住房模式，从“供给端”入手而非过往的一味地“抑制”需求，通 过“加大廉租住房、公共租赁住房”等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造 等来实现。特大城市要注重调整“供地结构”，提高住宅“用地比例”，提高土 地“容积率”（未来土地将更多地供给普通性住房、保障房，单位住宅小型化， 单位总价低）。对“保障住房”的提法是上届政府的老生常谈，本届政府是否乐 意在“财力及土地”上大力支持，城市“拆迁改造”阻力巨大，直接影响棚户区 改造进程，地方政府能否有效推进是实现“保障和改善民生”的目标关键。但从 本届政府提出的“民生领域要稳定”的提法看，民生问题能否解决好是社会稳定 的关键。 从2013年底一二线城市的调控可见，根据城市供需不同调控权限下放至地方， “市场化、差别化、非一刀切、房价涨幅与经济增幅挂钩”的管理思路。14年 主要城市购房条件收紧，楼市成交增速将明显下行。