复地曲江二期项目周边市场分析简报 上海策源置业顾问有限公司西安分公司 2014.04.18 引言|Introduction 根据与复地初步沟通，本次报告主要提供所在区域的市场真实量价表现，依此作为项目成本测算与价格测算的依据，为项目开发的可行性指明方向； 本次报告的主要内容： 1、宏观背景下的区域房地产发展 2、区域市场宏观数据 3、竞品市场的量价表现 4、附件-项目个案 宏观背景下的区域房地产发展-曲江简介 曲江发展概况：依托于“文化+旅游”，成为全市乃至全省高端居住区及价格标杆 定位：国家级文化产业示范区、西部文化资源整合中心、西安旅游生态度假区和绿色文化新城 功能结构： “一心”：以大雁塔为整个曲江的核心； “两带”： 既贯穿整个新区，宽100米的唐城遗址保护绿带；分布在绕城高速两侧共100米宽的绿化景观带； “三轴”：既雁塔南路旅游商业发展轴线、芙蓉东路生态休闲发展轴线和曲江达到景观轴线； “四个功能板块” 唐风商业板块：占地约2平方公里，以唐风为主题，涵盖历史文化、民俗文化的大型综合性商业板块 旅游休闲板块：曲江区域的核心，占地约7平方公里。自然、人文特色的旅游休闲观光景点 科教文化板块：位于曲江新区的东北部，占地约3平方公里，以教育为龙头，以影视、动漫、创意、传媒、广告、出版为核心 会展商务板块：位于曲江新区西南部，西安中轴线长安南部，西安未来CBD核心区，占地约3平方公里 五大古迹：大雁塔、秦二世陵、汉宣帝杜陵、曲江池遗址、曲江寒窑、青龙寺 第一阶段：起步阶段 （2003-2005） 第二阶段：发展阶段 （2006-2008） 第三阶段：快速提升阶段 （2009-2010） 第四阶段：稳健成熟阶段 （2011年至今） 配套不完善，属于初步概念阶段 房地产发展 房地产表现：房地产市场价值凸显，品牌开发商进驻，曲江第一批豪宅逐渐形成 客户表现：本地经营实业客户及部分地产公司老板 代表项目：湖滨花园 价格表现：住宅2000-3000元/㎡ 别墅4000-5000元/㎡ 配套逐步完善，旅游文化及人口的发展，区域价值认知不断显现 房地产表现：以核心景观资源为价格高地，曲江形成了以芙蓉园为核心的高端富人区 客户表现：全市顶级富裕客群及外地（能源类）客户 代表项目：金地芙蓉世家 价格表现：住宅5000-6000元/㎡，别墅1.2-1.6万元/㎡ 配套完善，扩区规划，房地产市场呈现百花齐放 房地产表现：依托不同的核心价值点，核心区价值飞速提升 客户表现：全市富裕阶层及外省客户 代表项目：曲江池、中海御湖一号 价格表现：住宅0.8-0.9万元/㎡，别墅2-3万元/㎡ 为楼市价格标杆，曲江CCBD不断发展也将进一步提升区域价值，土地资源稀缺 房地产表现：房地产市场成熟，产品呈现多元化，是房地产市场价格标杆片区，土地稀缺 客户表现：全市富裕阶层及外省客户 代表项目：金地湖城大境、华侨城108坊 价格表现：住宅0.8-1万元/㎡，别墅3-5万元/㎡（独栋别墅6-10万元/㎡） 周期 （2-3年） 区域发展趋势 价格增幅 平均住宅年增幅20% 平均别墅年增幅35% 平均住宅年增幅10% 平均别墅年增幅14.5% 平均住宅年增幅5% 平均别墅年增幅13.2% 曲江发展历程研究：历经十余年发展，曲江以区域发展为载体，房地产发展成熟，成为西安价格标杆区域 宏观背景下的区域房地产发展-曲江房地产发展历程 曲江二期是陕西省西安市曲江新区国家文化产业示范区战略发展的第二次腾飞，曲江二期占地一万余亩，雄踞陕西西安南郊曲江新区东南方位。曲江二期包括曲江创意谷、杜陵遗址核心保护区、杜陵遗址公园、关中风情园、博物馆群等项目 即曲江正从传统的旅游文化板块向产业经济升级 曲江一期 曲江二期 大量全国大品牌开发商在此征地，为此区域后期发展及后期周边居住环境及配套提供了强大的支撑； 一线品牌开发商云集，带动整体区域房地产开发品质提升，区域物业将集中呈现优质产品 曲江发展现状：目前一线品牌开发商云集曲江二期，物业以高品质、高价位引领区域价值高端形象 宏观背景下的区域房地产发展-曲江房地产发展现状 区域市场宏观数据-曲江住宅市场 2013年1—12月住宅整体供应量为198万㎡，其中9月份供应量猛增，达到51万㎡，进入10月受西安政策影响，仅有一半项目能够拿到预售证正常销售，加上核心区项目多数处于清盘状态，因此四季度供应量会大幅度下降，竞争压力主要来自二期，逐步呈现增大趋势； 2014年随着曲江一期项目锐减，供应量会有所下降，但二期供应量会放大，预计2014年整体供应量预计210万㎡ 2013年曲江区域住宅供应量198.7万㎡，随着政策释放和二期供应量放大，预计2014年整年供应量210万㎡ 区域市场宏观数据-曲江住宅市场 2013年曲江区域普通住宅成交说明—— 供应量为223万㎡，成交量为135万㎡；成交均价为9265元/㎡；成交单价主要集中在6000—8000元/㎡；成交面积段主要集中在130—140㎡和200—250㎡ 2013年曲江成交价格主要集中在6000-8000元/㎡，成交面积段主要以首改和改善型产品为主