曲江. 金谷城不经意间，又见南湖RUIYUAQUJIANGJINGUCHENG市场调研报告 第一部\市场篇 (一)、曲江市场特征 1\曲江住宅市场销售分析 曲江商品房销售量数据包含项目一览 2\曲江住宅市场销售分析 注：中档住宅和高档住宅通过产品形式和价格区分 高档住宅为联排、独栋和类别墅项目 均价在6000元/平米以上 中档住宅则为小高层、高层和花园洋房等 均价在6000元/平米以下。 曲江市场中端产品去货量仍为主力 3\2006--2007年曲江各档次项目综合分析表一 表二 表三 表四 4\曲江中高端成交价格走势 5＼观点： 从市场分析中可以得出，目前曲江普通高端市场需求的产品以三室、四室为主，总价在55～90万之间；大四室及五室以上的户型销售速度相对缓慢。 根据项目的素质综合分析，一般来说，普通高端类产品的消化速度应保持在在6000㎡/月，销售金额预计估应保持在3000～4000万/月。 考虑到企业品牌、产品规划、营销模式、物业服务等综合指标，普通高端产品之间的差价可达到500～1000元/平米。 从整体的销售情况来看，曲江普通高端类产品的销售季节起伏状况不大，基本保持平稳。这同时也说明了，曲江的客户群对季节的抗性不大。 (二)2008年曲江房地产市场预测 除了已经在售的项目外，该区域还有大量的项目正在进行前期的运作，据我们了解到的项目见下表所示。根据曲江发展态势，随着南湖等竣工和完善，资源型高端楼盘仍将陆续入市。 一\2007～2008年待推出项目 005年曲江高档住宅成交面积主要集中在200-250平米之间，2006年以后，250平米 以上的户型大增， 2007年1-9月250平米以下户型所占比例明显较06年有所变小， 由2006年的31%下降为10%；而250-300平米户型所占比例则上升了22个百分点； 400-450平米则上升了16%，说明区域客群对高端产品的需求以舒适度为主要目标。 二\高档住宅对大面积产品的需求呈现增长态势 三\高档住宅购房者年龄分布 2007年1-7月，30岁以下的购房者所占比重下降12%， 30-40岁比重上升了14个百分点， 40-50岁下降了6个百分点， 50-60岁年龄段的购房者比重上升了4%。 （数据来源于房地局备案数据） 2004年以来，中档住宅 的销售价格保持了年均 6%左右的增长幅度，略 高于西安同期的普遍增 长水平，但05年销售面 积却实现了128%的激增 06年仍保持了33%的高 增长率，07年1-9月更 比去年同期增长60%。 四\中档住宅增长势头旺盛，客群仍以本地人群为主。 （数据来源于房地局备案数据） 五\高端住宅外埠购房者的购房人数比例呈上升态势 （数据来源于房地局备案数据） 六\中档住宅对产品面积的需求集中在144-180平米之间 （数据来源于房地局备案数据） 上图可以看出 25-40岁年龄段的购房者比例在2007年1-7月增加 而其他年龄段有所下降。 七\中档住宅购房者年龄分布 （数据来源于房地局备案数据） 目前，曲江商品住宅市场存量约有83.6万平米。其中，普通高端住宅为75万平米，别墅类产品8.6万平米。可见，在2007年到2008年初，曲江的房地产市场将进入一个持续的稳定销售期。 随着市场的发展，全国性品牌地产项目的推出，曲江房地产市场进进入一个“战国时期”，保守估计未来二三年内的曲江房地产潜在的总供应量在100万平米以上，而我们项目所面临的市场竞争会更加激烈。 现状趋势 观点：。。。。。。