2/ 18 目录 一、 公司投资项目月度动态 ........ 4 二、 政策动态 ........ 4 1. 银监会提出严防房地产领域信贷风险 ........ 4 2. 多地发文，政策微调之势蔓延，地方政府开始救市 ........ 4 三、 土地市场行情5 (一) 全国土地市场行情：供求低于去年同期，量跌价涨，市场持续分化 .... 5 1. 总体供求：供求环比增长但丌及去年同期，价格不溢价率均上涨 ........ 5 2. 各类城市：一线城市量跌价涨，二三线城市量价齐升 .... 6 (二) 昆明土地市场行情 .... 7 1. 4月份昆明成交土地7 2. 5月份拟交易土地 .... 8 (三) 拟进入城市土地市场行情 .... 8 1. 东莞：4月土地市场吸金约9亿，5月将触底反弹 ......... 8 2. 南宁：4月迎土地供应高峰，5月热潮继续，五象新区占主导 . 9 3. 南昌：4月土地市场持续冷清，5月或零供应 ..... 9 四、 二级市场行情9 (一) 全国市场行情9 1. 成交量同环比均下滑9 2. 一线城市环比降幅高于二三线城市，焦点城市天津、杭州成交量回升 .......... 10 3/ 18 3. 主要城市库存量继续小幅回升，企业去化仍存在压力 .. 10 (二) 昆明市场行情 .......... 10 1. 预售供应增加 .......... 10 2. 楼市成交疲软 .......... 10 3. 库存压力加剧 .......... 11 (三) 拟进入城市市场行情 .......... 11 五、 行业动态 ...... 11 六、 行业观点 ...... 12 ※万科毛大庆在建策沙龙上的发言全文 .......... 12 4/ 18 一、公司投资项目月度动态 二、政策动态 1. 银监会提出严防房地产领域信贷风险，贷款申请更加严格，开发商在目前的市场环境 下， 一方面需要多元化融资，另一方面加快项目回款能力或将能在今年内御寒过冬 政策：2014年4月底，中国银行业监督管理委员会于2014年第一季度经济金融形势分 析会上提出，银行业要加强精 细化管理，严防房地产领域信贷风险。继续严格执行国 家房地产调控政策和差别化住房信贷政策，强化房地产开发企 业和土地储备贷款风险 防范，加强经营性物业贷款风险管理和房地产信贷风险分区域管理，大力服务保障性安 居工程 建设 解析：目前来看，我国经济仍处于增长转型和结构调整的阵痛期，部分中小型房企运行 困难加剧，资金链趋紧，信用 违约风险加大，开发商将另辟融资渠道，多种组合策略 并用。另外，基于近期信贷趋紧及宏观经济放缓的严峻压力之 下，结合市场近4个月 的销售情况来看，将会有更多的开发商选择主动调整策略，通过以价换量的方式实现快 速回笼资金，这也将成为开发商躲避违约风险的一大举措 2. 多地发文，政策微调之势蔓延，地方政府开始救市 市场表现：4月市场整体表现不仅仍无起色，甚至进一步下滑，成交量的全面萎缩引发 各地价格的松动下调，降价项目 呈现范围逐步扩展、降幅不断扩大的特征，且由新房 带动二手房进入价格全面回调阶段，正是市场的明显下行趋势，以及 中央“分类调控” 的指导方针，令各地蠢蠢欲动的托市之举呈现由点到面的扩散之势 政策： 具体来看，本轮地方微调政策始于3月中下旬，杭州、常州、长沙、福建等市 场成交低迷的地区率先传闻将放松 楼市限购等调控政策，多从相关部门与房企座谈会 中传出此类消息，虽然均未得到官方确认，但政府的托市之意已不言而喻。从2014年4 月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭 可参照南宁市户籍居 民家庭政策在南宁市购房 解析：针对南宁市的此番调整及天津滨海新区的跟进申报放松限购措施，可以看出目前 部分严重依赖土地经济的二三线 城市已经在政策面开始尝试突破，政策将根据不同区 域分化调控，未来可能带动更多二三线城市放松限购。目前虽然昆明 市场政策未松动， 但在1月份昆明两会上就有代表提出可以考虑对呈贡区放宽商品房限购政策，加之受到 其余城市政策微 调及市场成交困难的影响，呈贡放开限购政策可能性加大 5/ 18 三、土地市场行情 (一) 全国土地市场行情：供求低于去年同期，量跌价涨，市场持续分化 1. 总体供求：供求环比增长但丌及去年同期，价格不溢价率均上涨 供应情况 主要城市陆续公布 2014 年供地计划，全国入市量较上月增加，同比仍延续一季度下降 趋势，降幅高于 10 个百分点以上。2014 年 4 月，全国 300 个城市共推出土地 2646 宗， 环比增加 26%，同比减少 22%；推出土地面积 10377 万平方米，环比增加 18%，同比减 少 16%。其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）795 宗，环比增 加 23%，同比减少 18%；推出土地面积 3480万平方米，环比增加 12%，同比减少 15% 成交情况 全国土地成交量有所回升，但受房地产市场降温影响，成交量仍明显低于上年同期。2014 年 4 月，全国 300 个城市共成交土地 1638 宗，环比增加 8%，同比减少 38%；成交面积 6738 万平方米，环比增加 13%，同比减少 33%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅 用地的综合性用地）501 宗，环比增加 7%，同比减少 36%；成交面积 2517 万平方米，环 比增加 11%，同比减少 24% 楼面均价 土地成交楼面均价继续上涨，涨幅高于前期水平，住宅用地涨幅低于整体。2014 年 4 月，全国 300 个城市成交楼面均价为 1389 元/平方米，环比上涨 18%，同比上涨 46%； 其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为 1860 元/平 方米，环比上涨 9%，同比上涨38% 溢价率 溢价率较上月回升，且高于上年同期。2014 年 4 月，全国 300 个城市土地平均溢价 率 21%，较上月提高 7 个百分点，较去年同期提高 4 个百分点；其中住宅类用地（含住 6/ 18 宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率 21%，较上月提高 5 个百分点，较去年 同期提高 2 个百分点 出让金：受一线城市出让金增加影响，本月全国土地出让金总额止跌回升，且高于去年 同期。2014年 4 月，全国 300 个城市土地出让金总额为 1726 亿元，环比增加 30%，同 比增加 8%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）出让金总额为 1174 亿元，环比增加 18%，同比增加 12% 2. 各类城市：一线城市量跌价涨，二三线城市量价齐升 一线城市：土地供求量萎缩，推出降幅明显高于成交，楼面均价同比涨幅高于前期 供应方面，一线城市共推出土地 30 宗，推出土地面积 130 万平方米，环比减少 79%， 同比减少 70%；成交方面，共成交土地 59 宗，成交土地面积 305 万平方米，环比减少 24%， 同比减少 2%；楼面均价为 8588 元/平方米，环比增加 58%，同比增加 121%；平均溢价 率为 40%，较上月下降 1 个百分点，但比去年同期提高 6 个百分点；土地出让金达 497 亿 元，环比增长 49%，同比增长 122% 二线城市：供求情况好于上月，楼面均价涨幅与平均溢价率均明显低于一线城市 供应方面，共推出土地 907 宗，推出土地面积 3825 万平方米，环比增加 15%，同比 减少 1%；成交方面，共成交土地596 宗，成交土地面积 2838 万平方米，环比增加 33%， 同比减少 13%；土地成交楼面均价为 1394 元/平方米，环比增加 11%，同比增加 18%； 土地平均溢价率为 18%，较上月提高 11 个百分点，比去年同期提高 1 个百分点 三四线城市：土地供应过剩，交易市场表现乏力，低溢价成交现象普遍 7/ 18 供应方面，共推出土地 1709宗，推出土地面积 6422 万平方米，环比增加 31%，同比 减少 21%；成交方面，共成交土地 983 宗，成交土地面积 3595 万平方米，环比增加 4%， 同比减少 44%；土地成交楼面均价为 768 元/平方米，环比增加 7%，同比增加 14%；土 地平均溢价率为 9%，较上月提高 1 个百分点，比去年同期下降 4 个百分点 (二) 昆明土地市场行情 1. 4月份昆明成交土地 据昆明市土地和矿业权交易中心信息，4月昆明经营性用地共成交7宗，总成交面积251.8 亩，成交总价约8.7亿元，均以起拍价成交，无任何溢价。其中，住宅用地4宗，总面积113.2 亩，成交金额55159万元，平均单价约487万/亩，商业及商务用地3宗，总面积138.6亩， 成交金额31570万元，平均单价228万/亩。相较3月份，4月成交变化情况：面积环比增长 152%，成交金额环比增加238% 成交地块分布区域，4宗位于泛南市区，2宗用地位于主城中心区，其他1宗位于阳宗 海度假区 成交地块竞得企业，均为本土企业所竞得，无外来品牌房企 附件：4月份昆明市经营性用地成交统计表