2014年02月 三元陌陌屋住宅二期销售策略 本报告仅供客户内部使用，版权归浦江（中国）所有，未经浦江（中国）书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容 目录 NO.1 环境篇 NO.2 自身篇 NO.3 策略篇 1、政策发展 3、竞争分析 1、二期产品价值梳理 2、客户分析及升级 2、市场发展 1、二期目标 3、销售计划 2、销售策略 环境篇 ——政策解读 武汉拟分区域调控楼市 部分新城区或将不限购 在控制房价方面，武汉继续实行二套房贷首付七成、限购等调控政策。目前武汉二环线内新房均价每平方米普遍超过1万元，内环房价每平方米已迈进2万元时代，而新城区房价在4000元/平方米至6000元/平方米，但中心城区和新城区执行的却是同等的调控政策。对此，中国指数研究院（华中）市场研究总监李国政认为，近几年武汉楼市发展迅速，房价上涨压力大，一般会紧跟北上广等一线城市的步伐进行楼市调控。然而武汉城市地域广阔，各区域发展不均衡，房价及需求情况差异较大，加上限购措施已相对全面，因此存在分区域调控的可能性，“分区域调控也具有合理性，除了能带动新城区房地产本身，还将引导基础设施等投资，促进区域均衡发展” 湖北调控政策将保持稳定 控制存量过多城市新开发量 湖北省住建厅透露，今年我省房地产市场调控和监管工作将不会放松，调控政策将保持连续性和稳定性。对于供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市，将增加普通商品住房用地的有效供应，采取差别化的税收政策、限购等调控措施引导住房需求；对于住房存量过多的城市，则要注重消化存量，控制新开发总量；大力推进房地产经纪机构和存量住房交易网签备案管理；强化房地产市场监管，加强对商品房开发经营、预（销）售、交付的全过程监督 环境篇 ——经济解读 1月武汉CPI涨幅同比有所扩大 居住价格同比上涨8.1% 城市居住成本逐年提高，1月，武汉市的居住类价格涨幅居首值得关注。据统计，自去年2月份以来，武汉市居住类价格就持续上涨。其中，自有住房、建房及装修材料、住房租金分别上涨0.6%、0.5%、0.4%，水、电、燃料上涨0.1% 年初额度仍趋紧购房仍需“等贷” 去年底，武汉房贷额度持续偏紧，各大银行办理房贷业务排队人数被纷纷积压 去年2月份的房贷调查里，武汉大部分银行首套房都还有9折优惠，但如今，房贷优惠早已是“过眼云烟”，甚至还有部分银行从今年开始暂停房贷业务，不再与楼盘进行房贷业务的合作。包括四大银行在内的10个银行，统一首套房实行基准利率，二套房上浮10% 不仅是在房贷的优惠上，各大银行的口风比较紧，在房贷的放款时间上，各银行也回复的“含糊其辞” 环境篇 ——市场解读 武汉市商品房量价走势 2014年1月份（1月1日—1月31日），武汉市主城区（12大主城区和东湖风景区）有成交项目453个，成交均价8106元/平方米，较上月上涨143元/平方米，环比上涨1.79%，同比上涨4.74%；总销售套数7413套，较上月减少3081套，环比下降29.36%，同比下降25.62%，平均每日销售约239套 环境篇 ——市场解读 武汉市商品房成交面积和移动平均面积 2014年1月份（1月1日—1月31日），全市主城区总销售面积为738569.70平方米（约73.86万平方米），较上月减少276676.48平方米（约27.67万平方米），环比下降27.25%，同比下降25.16%。本月，套均面积99.63平方米 2014年1月份的移动平均成交面积104.19万平方米，环比下降约6.42%，同比上涨1.81% 环境篇 ——市场解读 供需分析 1月，开发商领取预售许可证依然保持较高的速度，武汉市12大主城区新增住宅类预售面积约123.50万方，环比下降5.16%，同比则达到58.35%的增速 市场库存压力依旧持续，年后开发商还将逐步放量，届时市场压力还将更大，再加之未来政策调控的不确定性，一段时间内市场将以维稳为主趋势，价格上不会出现大幅上涨的现象，销量增幅或将放缓 不同房价区间商品住宅销售情况 环境篇 ——市场解读 进入1月，春节假期的来临使刚需市场入市积极性有所减缓，相较之下，部分改善型需求逐步入市，相对占比增加，推升了市场整体均价，但相对而言对市场积极推动作用不大。由成交结构来看，刚需依旧是市场绝对主力 环境篇 ——市场解读 各行政区商品住宅销售情况 1月市场表现活跃度较弱，与2013年同期相比有所下降，在市场调控尚不明朗的情况下，新年的市场前景还较为模糊。但局部地区由于市场潜力较大，依旧将保持较高的热度 环境篇 ——市场解读 本月江岸区市场表现“量价齐升”，销量环比上涨1.66%，价格环比上涨13.84%，价格达到了新的历史高值。本月市场新增供应量为7.30万方，相对库存走高，市场累计供销比值保持不变，为1.23，低于武汉市整体水平，区域项目较多且集中度较高，市场竞争激烈 本月武汉市江岸区成交备案及热销项目监控 环境篇 ——2014年楼市展望 从2014年开年的政策走向及市场销售情况来看—— 刚需依旧是市场主力； 市场库存压力依旧持续，年后开发商还将逐步放量，届时市场压力还将更大，再加之未来政策调控的不确定性，一段时间内市场将以维稳为主趋势，价格上不会出现大幅上涨的现象，销量增幅或将放缓； 江岸区市场表现“量价齐升”，后湖片区竞争更加激烈；