savills/research 3到2030年，20-39岁人口占发达国家总 人口的比例将达到23%。 65岁以上人口 的比例将升至23%。 这两大群体逐渐成 为房地产的需求主力，因此了解其需求 有着重要意义。 爱丁堡、阿姆斯特丹、哥本哈根这三座年 轻的城市，人口红利开发潜力巨大，为专 建租赁住宅的需求提供着坚实保障。 西 班牙和德国的城市老龄化速度较快，或 为新型老年公寓的发展提供空间；但对 此类产品的需求在欧洲各国普遍存在。 全球流动的学生群体继续助推专建学生 公寓的需求，如今前往欧洲留学的学生 正呈增加之势。 然而专建学生公寓的供 应依然严重匮乏，罗马、波尔图的供需比 仅3%，佛罗伦萨、里斯本和塞维利亚也 只有4%的水平。 各类替代型住宅产品的投资都在升温。在2017年的全球房地产大宗投资市场， 无论零售还是工业物业，投资额均不及 住宅。 全球学生公寓投资在过去五年中 增加了87%。 2017年欧洲八大市场的租赁住宅投资 额突破270亿欧元，较2013年增加了 19%。 其中德国市场的投资占比达到 54%。 收益率方面，德国最低（2.1%），英 国最高（4.3%），平均收益率为3.4%。 全球投资者都在寻求扩张，这对管理效 率提出更高要求。 学生公寓领域的跨 境投资占比较高，达到46%。 2017年最 大宗住宅资产交易也是跨境性质，即黑 石集团在西班牙的一笔价值103亿美元 的投资。 美国市场替代型住宅的迅速扩张得益 于相对统一的监管环境。 而欧洲国家众 多，政策各有千秋，投资者着实需要费一 番工夫理清思路。 本 报告讨论的是不同年龄段 人群的居住需求。 我们重 点关注年轻群体与老年群 体。 他们的需求将部分房地产领域推 入快速增长通道。 世界各地的房价都在上涨，城市 尤其如此。 买房对很多年轻人来说沦 为不切实际的空想，其“房客”身份的 持续时间要远远久于前几代人。然而租房正日益成为一种生活 方式。 Y一代向往城市生活，在全球范 围流动，定居节点也明显推迟，灵活创 新的住房租赁产品俨然是为他们量身 定制的。 拥有大量资产净值的空巢老人 也在追求新的生活方式。 他们寿命更 长，身体也更健康，其追求的东西跟Y 一代有很多相似之处：充满活力的城 市环境、配套齐全的优质住所以及社 区归属感。 不少老人想要靠近在他乡异国 打拼的成年子女。 这一需求如今也已 得到创新型住宅模式的回应。 学生公寓正是细分资产蜕变为主 流资产的成功案例。 其发展模式或将 在其他住宅衍生品领域得到复制。 市场不断涌现全新的混合型租 赁模式，积极响应住户的需求演变，这 也使得传统住宅资产面临挑战。 这些 新型产品可以带来稳定收益，因此受 到投资者追捧，而投资又将继续推动 相关领域的发展。 年轻群体与老年群体成为部分房地产领域快速增长的需求支撑 一代人，开一扇门 概述封面图片：阿姆斯特丹市的学生酒店公寓（TheStudent Hotel） 前言 4 savills/research 板块概述 来源：欧盟统计局、澳大利亚统计局、加拿大统计局、新西兰统计局、美国人口普查局■业主 ■租客 市场驱动力 人们的生活方式在不断变化，社会趋势以及人口结构的调整也在改变 人们的栖息场所。 这一形势正助推着替代型居所的需求 Y（与Z）一代的崛起千禧一代并没有确切的定义，一般界定为在20世纪80年代早 期至千禧年前后出生的人，现龄15至34岁之间。 到2025年，千禧一 代占世界总人口的比例将达到50%，占劳动人口的比例更将高达 75%。 他们将成为房地产的需求主力，因此了解他们的需求与抱负 有着重要意义。 Y一代的特征：■ 数字技术的使用率与熟悉度均有提升 ■ 与上几代人同龄时期相比，单身几率更大 ■ 独立生活节点推迟，且最终选择租房的几率更大 ■ 向往城市生活 ■ 成年后初入职场偏赶上全球金融危机爆发 ■ 无拘无束，跳槽较为频繁 ■ 对待政治、经济问题的心态更加开明 ■ 受教育程度高于前几代人 Y一代是最先熟悉数字技术的一代，之后的Z一代则是在技 术环境下成长起来的第一代。 2018年，欧盟共有约8,200万Z一代 人、约9,900万Y一代人。 与Y一代类似，Z一代也拥有开明心态，成 年后可能会继续与父母同住，抑或长期租房。 由于成长环境受到全球金融危机影响，Z一代对价格的敏感度 整体高于Y一代。 Z一代同样向往城市生活，流动性高，且定居节点 明显推迟。 待其成年时，灵活的租赁模式自然能够投其所好。 购房负担能力购房负担能力已成为全球金融危机后的一个全球性话题，部 分原因在于按揭贷款额度因监管收紧而大幅缩减。 其中，贷款需求 （贷款比例）最高、还贷压力（月供收入比）最大的Y一代受到最严 重的冲击。 Y一代购房者筹集首付的难度甚于以往。 而上几代人在经历购房、贷款、房价上涨之后，手中握有大量 净资产。 运气够好的年轻人可以“啃老”。 在西方市场，父母作为首 付“提款机”的重要角色日益凸显。 右页图表所示为部分国家住宅市场的购房压力。 墨西哥与拉 脱维亚是所有调查国家中购房压力最小的国家，平均薪资与住宅 均价的比例高于40%。 而在瑞士，收入房价比仅为6%，属于垫底 水平。 美国的收入房价比为29%，但数据所反映的只是平均水平。 在年轻人趋之若鹜的旧金山、纽约以及洛杉矶等大城市，家庭收入 中位数与房价的比值约为10%。 因此，Y一代日益转向私人住宅租赁市场寻找居所。 目前英语 国家约有三分之一的人口在租房，而在租房文化长期主导、购房文 化盛行较晚的国家，租房比例往往更高。 例如，奥地利、德国、瑞士 的业主自住比例均不到60%（见下图）。 如何应对不“啃老”就买不起房的租房一代，是发达国家面临 的政策挑战。 重点在于如何满足世人及后人对有保障的租赁住房 的需求。 人口比例，按住房使用情况 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 荷兰中国 澳大 利亚爱尔兰比利时芬兰意大利 塞浦 路斯希腊卢森堡 斯洛 文尼 亚 葡萄 牙 西班 牙 捷克 共和 国冰岛 拉脱 维亚 爱沙 尼亚马耳他 保加 利亚叙利亚挪威波兰匈牙利 斯洛 伐克 克罗 地亚立陶宛 罗马 尼亚瑞士德国奥地利土耳其丹麦英国美国日本法国瑞典新西兰加拿大 savills/research 5 板块概述 中国格局 西方国家年轻群体深深感受到购房压力的同时，汇丰银行 2017年一项研究显示，中国七成“千禧一代”名下有房。 数十年 的“计划生育”以及历来的高储蓄率，意味着年轻一代除了自己 的积蓄，还可以动用父母乃至（外）祖父母的存款。 而随着房价 尤其重点城市的房价涨到难以企及的高度，两/三代合力买房的 现象或许也会很快停止。 接下来就像其他国家那样，无房者永远 无房。中国政府正在积极发展住宅租赁市场，以远低于住宅销售 用地的价格出让纯租赁用地。 现已出现三种主要发展模式，即租 赁住宅开发，现有物业翻新改造，私有住宅集中管理出租。 自如 正是这样一个集中式管理平台，2018年上半年管理的公寓已经 超过70万间，目标到年底达到100万间。 发达国家的人口老龄化问题 当大批Y一代进入住房市场以及职场，他们的父辈即“婴儿 潮”一代也到了退休年龄，即将步入人生的新阶段。 据统计，2015 年全球约有6.12亿65岁以上人口。 预计到2050年将增加到15 亿，其中64%的增长来自亚太区。 这一预测对于日本而言已是现实。 65岁以上人口占比超过 25%，到2030年比例将达到30%。 中国由于计划生育的影响，人 口老龄化速度较快，预计65岁以上人口将从当前的1.6亿增加到 2035年的3亿左右。意大利、西班牙、德国也在经历人口的快速老龄化，预计数 十年后65岁以上人口将超过30%。 到2035年，这三个欧洲国家 的65岁以上人口将合计净增1,300万。 抚养率上升，对于政府来说是严峻的经济挑战。 这也将刺激 老年公寓需求，但产品形态或不同于现有产品。 新一代的老年人 寿命更长也更健康，他们想要独立生活。 他们的居住需求与Y一 代非常相似：能接触新潮流，生活配套齐全，可享受优质的医疗 保健服务。 很多老人还想和在他乡异国打拼的成年子女住得近 一些。 灵活创新的住宅模式正不断涌现，有望迎合这类需求。 “人口定时炸弹”，按国别■65岁以上人口占比25%以上 ■65岁以上人口占比30%以上 来源：联合国人口司（按中等生育率预测） 日本 意大利 德国 西班牙 荷兰 法国 加拿大 中国 英国 美国 澳大利亚 卡塔尔 阿联酋 各国平均收入占平均房价的比例 来源：第一太平戴维斯世界研究部、世界经合组织 瑞士以色列 澳大利亚 新西兰 瑞典 韩国 加拿大 英国 德国 爱尔兰 荷兰 挪威 比利时 葡萄牙 捷克共和国 芬兰 日本 法国 奥地利 匈牙利 意大利 波兰 西班牙 丹麦 立陶宛 美国 斯洛文尼亚 拉脱维亚 墨西哥 爱沙尼亚 购房压力最大购房压力最小 希腊 0%10%20%30%40%50%60% 201520202025203020352040204520502055206020652070207520802085209020952100 。。。。。。