2014年北京房地产市场发展研究报告 1 本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询010-56319252。 四、 土地市场：量价齐升，受住宅市场影响供求两旺 .... 96 五、 开发企业：销售前十企业占比下降 企业拿地积极性高涨 . 105 1. 市场份额：黑马闯入销售前十榜，市场集中度继续下降 ........... 105 2. 拿地情况：总体市场向好，企业拿地金额与规模明显增长 ........ 107 3. 资金来源：房企资金来源总量创新高，自筹资金占比增长 ........ 109 六、 市场展望：住宅市场量价齐升，供应止降上升 ....... 110 1. 政策趋势：以稳为主，继续坚持从紧取向不放松 ........... 110 2. 房产市场：潜在需求强烈但供应不足，量价齐升，供应止降回升 .......... 111 3. 土地市场：土地市场继续升温，保障房用地供应继续加强 ......... 113 4. 企业表现：龙头企业份额占比维持高位，拿地力度增强114 小结 ... 115 研究主持：中国指数研究院 中国房地产指数系统 数据支持：CREIS中指数据，fdc.soufun 2014年北京房地产市场发展研究报告中国指数研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询010-56319252。 摘要 一、 宏观环境：经济增速、物价指数与去年持平，房产政策全面收紧，稳定地价房价， 并加大供应 2013年，面对错综复杂的国内外形势，总体经济实现了平稳增长，调结构、转方式也取得了积极进展，全市实现地 区生产总值19501亿元，同比增长7.7%，增幅与上年持平。居民消费价格连续第三年高于全国水平，10月达到年内最 高位。固定资产投资增速持续下滑，民间投资成为带动投资增长的主要因素。社会消费品零售额增速大幅下降，处于历年 来最低水平。对外贸易增速仍处于历史低位，逆差规模再创新高。 2013年，北京市在坚持限购政策不放松不动摇的同时，全面严控房产政策。2013年北京市对于保障房和自住型商品房 格外重视，出台了一系列政策规定来完善保障房和自住型商品房的开发、建设及管理。同时北京市加强小产权房的清理整治 工作，并取得极大成效。 二、 市场分析：住宅市场带动商品房均价回升 (1) 总体表现：市场回暖，需求旺盛，价格上升，全市整体供不应求，近郊区域仍为市场热点 价格方面：2013年，北京商品房销售均价继续上涨，由2012年的微涨1.2%转为小幅上涨9.9%，为19974元/平方 米。商品住宅成交均价为23422元/平方米，同比上涨12.8%，二手房价格领先新房上涨且上涨势头明显超过新房。需求 方面：北京市共成交商品房1912.3万平方米，销售金额达3819.6亿元，分别同比下降0.3%和同比增长10%。全年成交 量同比下降10.3%，3月创年内高点。90平以下小户型依旧最为热销，五六环之间占比大幅上升。。供应方面：商品房新 新批上市面积1412万平方米，同比增长2.4%，处于2008年以来的较低水平，供不应求现象继续，商品房销供比为1.35， 住宅销供比1.40，持续去年供不应求的局面。商品住宅月均新批上市72万平方米，共661万平方米，同比下降21%， 为近五年来最低点。朝阳、房山、大兴、顺义、通州等区域供应量明显多于其他区县，其中通州、大兴竞争最为激烈。供 求对比来看：商品房销供比为1.35，住宅销供比从2012年的1.3攀升至2013年的1.4，为2005年以来第二高点，市场 整体供不应求情况愈加严峻。二手房市场：二手房成交量在年初逐步震荡回升，由于6月创2013年最低，7月份止跌回 升，在11月份冲到今年的历史高位。价格方面，多数月份价格涨幅明显，上半年更为突出。 2014年北京房地产市场发展研究报告 3 本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询010-56319252。 (2) 不同区域：通州市场份额为最高，仅石景山供过于求 受到较低价位和较大供应带动，近郊区域仍为市场热点区域，通州市场份额最高。价格方面：与2012年相比，除石 景山之外，各区域商品住宅成交均价总体上涨。成交方面：通州商品住宅成交量占比最大为17.1%，朝阳、房山、大兴 三个区域商品住宅成交量紧跟其后，占比分别为14.9%、14.5%和14.1%。供应方面：朝阳、海淀、昌平、丰台、怀柔等 五个区域新批上市面积占比下降，其他区域则上升，通州占比跃居各区域首位。供求对比方面：房山、朝阳、海淀等十个 区域供不应求，石景山供过于求。热销项目方面：交通便利，且单价、套总价均较低的中小户型普遍热销，热销项目仍是 刚需中小户型商品住宅项目。 三、 土地市场：量价齐跌，受住宅市场影响渐趋回暖 价格方面：住宅用地、商办用地楼面地价均大幅上涨，其中住宅用地楼面地价同比增长49%，溢价率略有上升。成 交方面：北京市土地成交量上涨33%。按照规划用途，住宅、商办用地成交均大幅上涨，其中住宅用地涨幅更大；住宅 成交占比止跌反弹，为5年来最高。成交区域仍以房山、大兴等郊区为主。供应方面：北京国土局为调节土地市场，缓 解2012年楼市成交回暖以来日益突出的供需矛盾，2013年的土地供应强势回升，超计划完成供应量。出让金方面：出 让金大幅上升，创历史新高。地王方面：无论是总价还是规模上都超过2012年，但溢价率持平。 四、 开发企业：销售前十企业占比下降 企业拿地积极性高涨 2013年，北京市场整体回暖，大部分房企业绩随之增长，但销售前十房企的销售额有所回落，同比下降22%，市场 份额创近五年新低，仅为20.5%。拿地方面，北京土地市场整体向好，企业拿地金额与规模明显增加。资金方面，房企 资金来源总量创新高，自筹资金占比增长。 五、 市场展望：潜在需求强烈但供应不足，住宅市场量价齐升，供应止降回升 在经济形势向好，货币政策保持稳健，房企积极布局的背景下，预计2014年北京市场总体将呈现“销售量价继续增 长但增速放慢”的态势，自住型商品房的入市可能起到平抑刚需产品价格的作用，但预计也会影响高端住宅市场，一定程 度上抬高高端市场价格，总体来看，由于目前总体供不应求现象严峻，价格上涨压力仍旧较大，土地成交推动新开工继续 2014年北京房地产市场发展研究报告中国指数研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询010-56319252。 增长，明年潜在供应较为充足，销售增长趋缓，货币政策稳健的背景下，预计新开工和投资增速放缓。从区域分布来看， 受益于轨道交通的完善和外扩，大兴、房山等近郊区域的市场将继续升温，但这些区域近年来土地成交量过大，竞争激烈， 价格上涨空间有限；而市区内土地资源极度稀缺，供不应求趋势日益加剧，价格上涨压力巨大。从产品业态来看，刚需仍 将是明年北京市住宅市场的主力军，改善性需求也将稳中有升。土地市场方面，在地方政府积极加大土地供应的前提下， 受企业资金状况好转和战略调整促进，总体表现将延续2013年良好态势，保障房用地将继续增加，推地以配套保障房为 主，远近郊将继续成为供应热点。