重庆主城区商业市场 专题研究报告 目录 重庆宏观经济环境分析 重庆宏观政策分析 重庆商业市场分析 重点案例分析 一、重庆宏观环境分析 1、重庆经济环境分析 2、重庆政策环境分析 3、重庆商业市场分析 4、重庆市场动态分析 一、重庆宏观经济环境分析 重庆近年GDP走势分析 2009年至2013年重庆GDP持续上涨，2013年GDP达到12657亿元，同比增速12.3%。 从近5年全国及重庆GDP同比增长速度来看，重庆GDP增速远远高于全国整体水平，2014年GDP增速位居全国第一，重庆是中国中西部地区重要经济增长极。 ——数据来源：全国及重庆统计信息网，截止目前，2013年第一季度数据暂未公布 重庆经济环境分析︱GDP 重庆近年固定资产投资走势分析 ——数据来源：全国及重庆统计信息网 重庆经济环境分析︱固定资产投资 重庆固定资产投资增长速度明显，2009-2011年，各年增长速度都在30%以上，2012年开始下降。 2013年重庆市固定资产投资突破1亿亿元，同比增长19.5%，增长速度降至09年以来月均增长新低，逐步趋于平稳合理区间 重庆近年房地产固定资产投资完成走势分析 ——数据来源：全国及重庆统计信息网 重庆经济环境分析︱房地产开发投资 2009年至2013年，房地产开发投资增速保持在20%以上，重庆房地产市场持续高速开发。 2013年，重庆房地产市场在继续严控和“国五条”政策的影响下，开发投资保持了较快稳定的发展态势。2013年完成开发投资3012.78亿元，同比增长20.1%，高于全市投资增速0.6个百分点。 2009-2014年重庆商业施工面积、市场占比及其增长速度走势分析 ——数据来源：全国及重庆统计信息网 重庆经济环境分析︱商业施工面积 2009年至2013年，重庆商业施工面积呈现节节上涨态势，2011、2013年房地产施工面积大幅上涨，涨幅达到26.23%、46.2%；2013年重庆商业施工面积达到2965.72万平方米，占商品房施工面积11.3%。 从市场占比来看，商业施工面积较为平稳，一直保持在9%-11%，但近两年由于住宅市场的低迷，商业施工面积占比有上升趋势，计2014年商业施工面积将突破3000万方。 2009-2014年重庆商业竣工面积、市场占比及其增长速度走势分析 ——数据来源：全国及重庆统计信息网 重庆经济环境分析︱商业竣工面积 重庆商业竣工面积各年均有较大起伏，但在商品房占比中一直保持稳定，2013年商业竣工面积达到峰值，456.08万平米，同比增速61.6%。 2014年前半年，重庆市商业竣工面积332.86万平方米，同比下降49.3%，但仍然保持在市场较高位置 。 2009-2014年重庆商业销售面积、市场占比及其增长速度走势分析 ——数据来源：全国及重庆统计信息网 重庆经济环境分析︱商业销售面积 从2011年开始，重庆商业销售面积均在200万平米以上，市场需求保持旺盛的态势，从商业需求在商品房需求的占比来看，商业销售面积表现出上涨态势。 2014年上半年，重庆市房地产销售面积2179万平方米，其中商业销售面积129.8万平方米，同比增长45.8%，市场占比6%。 重庆经济环境分析︱小结 GDP—2009年至2013年重庆GDP持续上涨，GDP增速远远高于全国整体水平，2014年上半年GDP增速位居全国第一，重庆是中国中西部地区重要经济增长极； 固定资产投资—2013年重庆市固定资产投资突破1亿亿元，同比增长19.5%； 房地产开发投资—近5年房地产开发投资增速保持在20%以上，重庆房地产市场持续高速开发； 商业施工、竣工、销售面积—2014年上半年，重庆市商业施工面积2785.93万平方米，竣工面积332.86万平方米，销售面积129.08万平方米，未来商业供应将出现集中式爆发。 2009年至2014年上半年重庆商业施工、竣工及销售面积（万平米） 二、重庆宏观政策分析 重庆政策环境分析︱货币政策 左右为难 房地产行业的重要融资渠道被 极大的限制，银行获得自保； 近年来，地方融资平台、房地产和 部分产能过剩行业是非标等影子银 行业务的主要融资方。但这种融资 模式的疯狂发展并不利于中国经济 与整体银行业的健康平稳增长。 银行为防范自身风险，通过“127 号文”基本堵死了所有利用同业业 务做非标的途径，将同业融资纳入 全行统一授信体系，计算资本和拨备 上半年房地产市场进一步下 滑，银行作为重要利益关联方 必须出手救市； 上半年全国宏观经济与房地产市场 持续低迷，为避免市场的进一步下 滑，央行此次决定进行定向降准； 尽管年内第二次定向降准范围扩 大，但实际释放资金量仅在500- 1000亿左，对整个流动性系统有 较大影响力的四大行和主要商业银 行并未在内，预计年内央行还会出 台进一步的宽松政策为市场“输 血”； 8/50 银行体系 两次“降准” “127”号文件 自保？ 救市？ 由于2014年全国房地产市场持续低迷，部分前期市场泡沫严重的二、三线城市 开始通过“打擦边球”或“低调松绑”的形式开始“托市”