本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 * 郴州中珠高斯贝尔项目投标报告 谨呈：郴州高视伟业房地产开发有限公司 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问股份有限公司所有，未经世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。目录 项目本体分析公司及项目团队简介项目发展战略及定位 5房地产市场机会分析 项目初步规划建议核心问题界定及发展方向初判项目物业发展建议 7目录 项目本体分析公司及项目团队简介项目发展战略及定位 5房地产市场机会分析 项目初步规划建议核心问题界定及发展方向初判项目物业发展建议 7项目位于郴州苏仙区东部郊区，距离市中心约9-10km，属于城市远郊项目 项目本体分析 ——项目区位 项目区位：项目位于郴州市苏仙区湘南学院旁，毗邻郴州大道，目前属于城市规划新区； 项目距离： 主干道：距离郴州大道约0.8km； 政府：距离苏仙区政府7.5km，郴州市政府约10km； 交通枢纽：距离郴州火车站约8.6km，郴州西高铁站约15.5km； 商圈：距离北湖传统商圈约9km，距离五岭商圈约10km； 项目属于规划新区，2km范围内规划一定市政及教育配套，而目前生活购物配套较为缺乏苏仙区 人民医院 湘南学院 株洲职业 技术学院 观山洞村 小学 至尊宝 幼儿园 体育中心 区政府 （在建） 会展中心 周边配套： 教育配套：株洲职业技术学院约2km、湘南学院1.3km、观山洞村小学约1.4km以及至尊宝幼儿园约2km; 医疗配套：苏仙区人民医院约1.4km； 市政配套：会展中心约1.6km，体育中心约1.5km，新区政府约1.6km； 生活购物配套：目前区域周边生活购物配套主要以小店铺为主且档次较低，缺乏相对档次较高的集中型商业。 新区政府 体育中心 湘南学院 周边商业 周边商业 项目本体分析 ——周边配套 目前区域交通路网相对简单，且项目不临主干道郴州大道，整体通达性相对较差郴州大道 京珠高速 0.8km 青年大道 郴州大道 郴州大道 京珠高速 主干道 郴州大道：东西双向八车道，郴资一体化横向交通轴，是直接连接本区域与高铁的交通干道，本项目不临离郴州大道，直线距离约0.8km； 青年大道：东西双向八车道，属于连接区域与城市中心的交通干道，本项目距离青年大道直线距离约2.8km。 公交线路：高斯贝尔公交站（距离本项目约200m） 高斯贝尔－火车站：22路、33路、36路、39路、59路 高斯贝尔－出口加工区：56路 高斯贝尔－塘溪乡政府：60路 2.8km 项目本体分析 ——区域交通 项目拥有一定山体资源，周边高斯贝尔宿舍区，地块进入及昭示性相对较差地块基本指标： 地块区位：郴州市后营大道以南 占地规模：总用地合计约7.3万 ㎡，约110亩 容 积 率：地块平均容积率3.4 供应规模：按现有容积率计算，总建面约25万㎡，其中商业建面约2万㎡。 地块外部情况： 南北两侧：项目南北两侧为山体环绕，南侧为自来水厂；项目西北侧为高斯贝尔宿舍区，东北侧则为湘南学院宿舍区。 市政道路穿过本项目1 高斯贝尔宿舍景观池高斯贝尔宿舍楼3 高斯贝尔入口4 自来水厂5 边界绿植6湘南学院宿舍区入口8 边界入口地块一 地块二 山体 湘南学院宿舍 高斯贝尔 后 营 大 道 项目本体分析 ——外部属性 地块内部多缓坡，地势具有明显高差,具有一定坡地资源地块一 地块二 31 缓坡内部缓坡34 局部高低地势山体低地 地块内部情况 地块地势：地块整体呈南高北低、西高东低地势，内部多缓坡； 高差：各地块局部高差约20m，整体高差约40m； 项目本体分析 ——内部属性三线城市远郊规划新区，拥有一定山体坡地资源，高容积率中等规模住宅开发项目 项目属性： 区域属性： 有利因素：未来土地价值空间和开发巨大空间 拥有一定的坡地景观资源； 城市发展意向上，未来区域规划美好； 不利因素：规划落实时间的不确定及周边配套的不完善 政府规划新区多，其他区域规划已经落实并在建设中，但本区域规划尚未落实、时间不确定； 目前区域配套不足； 处陌生新区，又无法形成大盘规模。 项目本体分析 ——属性界定目录 项目本体分析公司及项目团队简介项目发展战略及定位 5房地产市场机会分析 项目初步规划建议核心问题界定及发展方向初判项目物业发展建议中珠提出的项目目标开发目标 目标一：打造郴州区域标杆产品，树立中珠地产品牌形象。 目标二：控制风险，实现项目稳健的滚动开发。 目标三：湖南市场后期项目以及一级市场运作提供铺垫。 客户关注的问题： 如何在对产品进行创新，树立一个产品原型，作为品牌延伸及企业今后发展的一条重要产品线？ 如何在陌生新区如何实现市场较高价格？使项目叫好，由叫座？ 项目核心问题 ——开发目标我们通过金字塔模型来分析和界定核心问题 品牌目标：打造郴州市场标杆产品，形成影响力，树立企业品牌； 利润目标：在保证产品滚动开发的前提下追求利润最大化； 战略目标：通过本项目拉动奠定中珠在湖南市场定位，为一级市场与后续其它项目运作做铺垫。 品牌：有一定的品牌基础，但在郴州并不强势； 区域：未来规划利好，但没有具体的时间节点，区域价值未被认知； 项目：近郊中等规模项目，拥有的坡地自然资源并不强势，但生活配套不足，周边环境杂乱。 核心问题是什么？ 我们怎么办？ （解决方案的提出） 项目核心问题 ——核心问题提出