中原集团成员 橄榄鹏苑商业策划报告 Member ofCentaline Group 森拓普商业地产顾问（深圳）有限公司 CentaPro Commercial Property Consultants (Shenzhen) Limited 本项目初步理解之关键词：—本项目商业类型初判——社区商业简析——区域业态分析— —项目初步发展建议— —初步收益分析— —项目营销策略— —公司简介— 橄 榄 鹏 苑 基 础 指 标 福田 中心区 项目小区及周边环境 项目周边大量社区聚集，对项目而言在后期经营上具备稳定的消费群体。 项目周边商业环境 项目周边交通配套 橄榄鹏苑 华强北商圈 怡景中心 城商圈 本项目距华强北市级商业中心仅一站之遥（地铁）；与怡景中心城商圈只一路之隔（深南大道），直线距离不足1.5公里；与cocopark商圈也仅2公里距离；与好百年商圈仅距800米，从项目所处区位来看，本项目处于多个商圈辐射范围之内，因此，寻求项目合适的定位显得尤为重要，定位不宜过高，区域内已有华润万家、中心城的家乐福、若本项目物业条件符合超市商家需求，在引入规模上应加以考量，主要以潮流服饰方向，辅以餐饮和休闲娱乐业态来辐射周边人群，以满足区域消费需求应是本项目的立足之本。 项目区位形势及业态初判 四处受限，但社区居民较多，拥有距离社区消费人群最近的先天优势。 好百年 cocopark 商圈 华润 万家 好百年商圈 怡景中心城商圈 直线距离不足800米 森拓普根据现场实地考察，基于项目周边社区环境、周边商业配套、项目所处区位、交通情况来看，结合我司多年商业地产操盘经验，初步判断本项目属于社区商业范畴，并且有机会打造成本区域内的社区商业中心 本项目商业类型初判 本项目初步理解之关键词：—本项目商业类型初判——社区商业简析——区域业态分析— —项目初步发展建议— —初步收益分析— —项目营销策略— —公司简介— 何为社区商业 社区商业的理解 社区商业就是集城市商业与社区商业集群消费需求于一体的新型商业业态，一般位于城市居住生活区的核心区域。它既有商业步行街的休闲性，购物中心的专业性，又有街区商业的互动性；不仅满足社区内以及周边社区居民必备的基本生活需求功能，同时还兼具社区及周边社区居民购物、休闲、娱乐、文化等功能，而且不会造成大范围人流，可以减少城市压力。 社区商业的服务对象 社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目的。 社区商业的发展模式 社区商业有三种发展模式，每种模式都有不同的业态组合，分别通过不同的建筑形式表现出来。 业态组合： 餐饮类、休闲类、 服务类、服装饰品类、 维修类、便利店等， 没有主力店引入。 纯商业街模式 多次主力店组合模式 社区型商业中心模式 典型建筑构成： 单层或多层商业街； 裙楼或独立街区 业态组合： 小超市+次主力店 （餐饮、健身、美 容、电器等）+街区 典型建筑构成： 小型集中式商业+商业街 业态组合： 超市＋商业街； 社区百货＋商业街； 超市+百货＋商业街； 典型建筑构成： 集中式商场＋商业街模式 社区商业与住宅建筑设计上应寻求平衡 1、核心筒：住宅核心筒的摆放位置不当，导致商场整体开放式格局被割裂，有的不得不结合核心筒设计“回”字型动线； 2、柱网：住宅因为柱网比较密集、不规则，使得商场空间十分难用； 3、消防电梯设施：住宅的消防梯、电梯设置不当，造成商业死角的存在； 4、其他：在商场的外部，比如住宅大堂的布置破坏了外部商业街的连续性，地下停车场的出入口和小区车道，使得室外商业街的商业气氛荡然无存等等。 可能出现的问题 解决方案 方式一：转换层设计，将住宅和商铺独立化 方式二：寻求住宅住户大堂、消防等配套设施位置的平衡。 住户大堂、消防楼梯、地下车库出入口等相关硬性配套设施，都会对商场形成一定的负面影响，这些设施应该尽可能往建筑物四周、地段偏离主街道的地方进行设置，柱网结构方面可以局部的通过梁作为过渡，保证绝大部分区域商场柱网结构布局的合理性。 为充分保证住宅、商铺的设计要求，转换层不失为一种可以两者兼顾的设计方向。 本项目初步理解之关键词：—本项目商业类型初判——社区商业简析——区域业态分析— —项目初步发展建议— —初步收益分析— —项目营销策略— —公司简介— 根据本项目特色的市场环境，我司建议可根据项目周边典型商业项目进行分析，了解周边项目现有的业态及经营情况，寻找市场需求量大且其它商业项目缺乏或不足的业态进行填充，以补充市场空白。 项目区域业态分析 COCOPARK 商业形态示意 君尚百货 商业形态示意 怡景中心城 商业形态示意 星河第三空间 商业形态示意 案例业态分析 本项目初步理解之关键词：—本项目商业类型初判——社区商业简析——区域业态分析— —项目初步发展建议— —初步收益分析— —项目营销策略— —公司简介— 就本项目而言，区位和规模均难以与怡景中心城、华强北市级商业中心、cocopark等抗衡，同时存在其他商业项目 对本区域消费分流，面临诸多困难与压力，但从目标客群的集中度和交通便利性方面有一定优势，具备打造区域社区 商业中心的潜质，因此 项目在城市商圈中应为市场补缺者——集中优势资源，差异化，争当潮流先锋！ 项目竞争策略 目 标 客 群 示 意