纬联地产顾问（重庆）有限公司
2006年11月27日

雪梨澳乡商业营销策划报告

第一部分 项目分析篇

一、项目概况
本项目位于沙坪坝东部新城板块，原重棉一厂居民居住区。东至沙滨路，西至龙泉路，南至上土湾路，北至汉渝路。距离沙区核心商圈步行仅需10-15分钟，驱车仅需3分钟。是未来东部城区的中心地段。

本项目规划用地总面积9310平方米，总建筑面积为73949.31㎡，其中住宅建筑面积为57192.64㎡，商业建筑面积为11300㎡，绿地率为25.1%，建筑密度为38.3%。

二、地块商业条件分析
通过对地块自身条件的商业适应性（包括地块周围环境、可达性、能见度、人流量等）的分析，可得出该地块做商业的机会点。

1、地块周边环境
地块周围配套齐全，包括中小学校、幼儿园、医院、银行、邮电通讯、购物超市、餐饮等，地块属于城市中心老生活区，经营档次较低。

2、可达性分析
☆ 车行条件
地块四周城市道路包括沙滨路、汉渝路、龙泉路、上土湾路等，下面是这几条道路的基本情况：
沙滨路：位于地块东北，沿嘉陵江从东部新城的腹心位置穿过，是连接渝中区和沙坪坝区的景观大道，为双向六车道。

汉渝路：位于地块西北，连接三角碑和石门大桥，为双向四车道。而石门大桥是连接江北区、渝北区和沙坪坝区的重要桥梁。

龙泉路：位于地块西部，连接着龙泉路立交和汉渝路立交，为双向四车道。

上土湾路：位于地块南部，连接龙泉路立交和沙滨路，道路条件一般，多为双向四车道。

☆ 人行条件
人行条件取决于城市公交系统在本区域的运行状况，据市场调查情况来看，周边的人行状况良好，虽然公交线路目前只有一条，但随着市政设施的完善，开发的继续，周边的交通将有较大的改善。

3、能见度分析
从地块自身条件来看，由于项目临街，能见度较好。而且项目旁边规划中的两条道路，将整个项目包围，未来项目的商业能见度将最大化。

4、人流量分析
通过对地块四周道路人流量的分析，可以发现项目商业价值所在。

人流高峰期：
中午：12：00
下午：18：00-22：00

三、项目商业SWOT分析
1、项目商业SWOT分析
S—优势
· 地段优势
本项目地处东部新城，离沙区核心商圈和滨江路较近。

· 规模优势
项目的商业建筑面积在模范村附近，规模是最大，且商业形象是最后的。从东部城区在售项目来看，仅次于华宇·金沙港湾。

· 商业经营环境优势
目前项目周边经营环境较好，具有较好的商业氛围，为项目商业打下了基础。且项目前有近10000㎡的城市休闲广场，会给项目聚集人气，带来商机。

· 项目周边的购买力优势
精致小户型，户户带入户花园，吸引了更多具有较强消费能力的年轻人购买，此部分客户群的入驻后将很大程度上提高该地段的消费水平；
周边为老城区，人口密集，现在整个土湾街道居住人口约5.5万人，生活配套比较完善，商业氛围浓郁。

· 重百入驻，品牌优势
重百超市的入驻，能提高本项目商业的品质，能起到很好的引导和带头作用，并更能提高项目商业的辐射面，对商业的销售也有一定的推广效应。

·市场竞争较小
目前项目周边商业无论从规模、经营档次都不高，相对当地消费者来说，选择面相对较小，如项目商业定位准确，正确引导商业入驻，将具有极强的竞争力。

· 鑫源背景，实力品牌优势
鑫源集团，重庆实力摩托生产大型企业，品牌优势明显，实力雄厚，信誉度高。给投资者和经营者提高信心保证。

W—劣势
· 地块周边商业形象差
地块四周商业经营档次低，经营品种缺乏统一性与互补性，周边商业建筑形象较差，严重影响本项目商业品质、价值的提升。

·交通状况欠佳
现目前道路状况较差，公交线路较少，严重制约了本项目的商业发展。

· 人气聚集能力有限
本案周边无景观或其他可以聚集人流的资源可以利用；

O—机会
· 经济前景提供动力源泉
沙坪坝区的商业每平方米商业营业面积实际年营业额大约为31000元，且沙区商业还未饱和，还有一定的发展空间。又因政府调控，沙滨路的商业在逐渐兴起，东部城区的发展也倍受关注。另外，项目周边的商业租金也在以平均每年10％左右的速度在递增。

· 新兴业主的迁入带动消费
周边房地产项目的逐渐开发，相继入住，使大量的新兴业主涌入周边区域。且周边项目小户型居多，使得年龄格局也逐渐年青化。

· 城市规划推动商业发展
东部新城是沙区旧城改造的重点，新的东城规划，将吸引一大部分本区及外区人口入住，为商业的发展带来了大批消费者。其中规划中的两条车行主干道从本项目旁边通过，连接步行街和