0 绿地平原新区项目 市场及客户调研报告 谨呈：绿地集团 项目研究的工作阶段划分 总体社会及经济发展状况 房地产总体市场现状分析 区域竞争需求分析 市场在售项目特征分析 新区价值演变解读 客户群市场问卷分析 调研分析总结部分 项目价值分析 项目ＳＷＯＴ分析及市场机会 项目综合评价及项目发展策略 项目整体定位 目标客户定位 产品定位 形象定位 价格定位 规划建议 产品建议及户型配比 项目启动区物业发展建议 根据客户意见对中期报告进行修改 对项目整体发展战略进行提炼和回顾 整体定位及发展战略 报告完善与修改 市场调研阶段 项目运行背景解读 总体社会及经济发展状况 中原经济区发展 随着建设中原经济区正式列入国家发展战略，中央政府已给予高度重视，郑东新区的发展也正在如火如荼的建设，必将增加更多利好政策，新乡的城市发展战略是东移南扩，而郑州是北移东扩。郑新融城是大势所趋，是历史和时代有力的一声呼唤，是触之可及的梦想，未来将足够支撑平原新区的宏伟建设。 2011年1月22日，温家宝总理在河南调研时说，“河南是中国的缩影，也象征着祖国的发展。我对中原经济区建设、对河南发展寄予厚望。河南这块古老的大地，一定能够通过中原经济区的带动焕发青春。” 第一层次：核心层，郑州都市圈，包括郑州下辖的中牟以及郑汴一体化区域； 第二层：紧密层，以郑州都市圈为中心，以洛阳、开封、焦作、新乡、许昌、平顶山、漯河、济源、巩义、禹州、新郑、新密、偃师等中心城市为结点，构成中原城市群紧密联系圈； 第三层：外围带。 发展大郑州的城市规模，要提高城市首位度，扩大对周边的辐射力，要从经济上发展壮大自己，还要从城市规模上进一步拉大自己的城市框架，继郑汴一体化之后，又提出郑许融城、郑新融城。 郑新融城提出“一带、双核、四节点”（一带，郑新都市发展带；双核，郑州和新乡；四节点，平原新区、小冀镇、师寨镇、朗公庙镇）新的发展战略框架。 中原经济区 大郑州新区 郑州位于中国中东部, 黄河中下游,中原城市群的核心位置；是中国著名的历史文化名城，对外交通发达，称为“火车拉出来的城市”。 郑州市是河南省政治、经济、文化中心，北临黄河，西依嵩山，东南为广阔的黄淮平原； 郑州位于全国经济地理腹地，具有贯通东西、连接南北的战略作用，是沟通、促进全国各经济区交流、联合的中枢之地。 中国历史文化名城 全国区域性中心城市 区域性金融中心 先进制造业基地和科技创新基地 全国重要的现代化物流中心 国际文化旅游城市 图片来源：中原城市群发展规划纲要 总体社会及经济发展状况 中原经济区发展 总体社会及经济发展状况 郑新焦经济发展 三市经济产量位于河南省中上等水平，三市GDP水平均保持至少11%以上的增长，高于国家近几年来的保8%增速，说明三市整体经济水平发展动力强劲，发展势头高涨；同时人均GDP发展与其齐头并进。经济的整体运营良好为房地产发展奠定了的基础。 城市经济发展前景持续向好，为房地产业发展提供了良好的经济环境。 郑州经济实力强，连续10%的增长率加速增长，为房地产业发展创造了良好的经济环境。 2011年全年完成生产总值4912.7亿元，同比增长13.2％ ； 郑州经济水平在全国中等城市中处于领先地位。 2011年郑州与其它城市GDP比较一览表(单位:亿元） 数据来源：郑州统计年鉴 GDP增速与房地产发展关系 总体社会及经济发展状况 郑新焦经济发展 二三产业并重，二产占主导，处于工业化成熟阶段；工业生产持续快速增长，产业结构优化成为郑州房地产市场发展的助推器。 产业发展定位 第二产业：优先发展都市型工业和高新技术产业 第三产业：优化提升商贸服务业，发展壮大金融服务业，大力发展现代物流业，稳步发展房地产业，加快发展旅游会展业，拓展提升社会服务业 ——《郑州市城市总体规划（2008年－2020年》 2011年郑州市第一、二、三产业分别完成增加值131.7亿元、2898.4亿元和1882.6亿元，比上年分别增长3.7%、17.1%和8.5%。三次产业比例为2.7：59.0：38.3； 近两年，第二产业的增速加快，第三产业的增速放缓，但两者仍增长较快。 2011年郑州工业经济运行延续了2010年平稳较快发展的态势，生产稳中加快，产业集聚效应凸显，工业经济结构出现积极变化。 数据来源：郑州市统计年鉴 第二产业培育大量富翁是豪宅的主要消费对象 第三产业培育大量高收入的中产阶级是中高档物业的主要消费人群，是推动城市房地产发展的主要力量 总体社会及经济发展状况 郑新焦经济发展 城市固定资产投资及工业增加值保持快速稳定增长有利于拉大城市框架；城市化进程对投资拉动较为明显。 2011年郑州市固定资产投资是3002.5亿元，同比去年上涨24%，固定资产投资占GDP的61.12%； 固定资产投资加速增长，固定资产投资占每年GDP的比例连续三年保持60%以上，城市建设力度稳定增大。但与周边城市相比仍有较大增长空间； 2011年郑州市工业完成增加值是 2340.2亿元，同比去年上涨22%； 工业增加值及增长率每年保持两位数的增长幅度，近两年的增速加快。 数据来源：郑州市统计年鉴 总体社会及经济发展状况 郑新焦经济发展 郑州城市居民人均可支配收入在国内处于中等水平，保持平稳增长的态势，郑州市民消费能力显著提高。 2011年前郑州市区人均可支配收入为21612元，增长14.4%，人均可消费性支出是14500元，增长率是13.40%； 2011年郑州市社会消费品零售总额是1987.1亿元，增长了18.4%； 社会消费品零售总额受GDP高速增长带动，06-11年以16%以上增幅加速增长，尤其是07年以来,增幅保持在18%以上，郑州市民消费能力显著提高。 总体社会及经济发展状况 郑新焦经济发展 数据来源：郑州市统计年鉴