成都万润营销顾问有限公司
以始为终、分类聚焦、阶段匹配
——成都华润社区商业系统研究客户调研报告
2012年5月28日
研究方法：
依靠人脉关系搜寻、一对一深访，一名被访者配两名访问专员
研究对象：
商业地产运营高管：5组
投资客：25组
店铺经营者：15组
连锁机构运营高管：5组
类型客户解释：
专业信任：投资为收入补充，希望专业人员打理资产，对专业机构依赖度高。

谨慎技术：反复权衡投资安全，关注趋势指标、运营指标、回报指标。

信息敏感：相信信息越快越多，越容易成功,自我成功经验路径依赖。

1、全部持有或持有关键商业并通过良好的专业运营，是商业价值最大化的最佳途径，在商业价值提升的同时，住宅价值得到滋养。

2、在政府相关约束下，只有在开发商、投资者、商家、终端用户四方达到共同赢利的运营状态，商业物业才可以持续增值溢价，并有利于开发商进行再融资，投资者更放心投资同品牌物业，商家吸附力增加、终端用户忠诚度提高和情感消费体验渗透。

3、以终为始的商业地产开发理念，在项目启动期，产品设计、品牌等级、商业规模、业态组合、动线设计多方面前置考虑，可以极大降低后期运营调整成本。

4、调整运营期的重点工作在于推广和活动，运营良好的开发商在前期预算一定会预留充足资金预算进行后期活动来聚集人气和加快形成商业氛围，缩短商业成熟周期。

5、客户维护和客户信息管理是运营成熟期的重点工作，本阶段要扩大商业项目的辐射范围，并着力培养客户对本社区消费的情感依赖性。

通过对商业地产运营高管、投资客、连锁机构负责人和商铺经营者的深入访谈，并结合前期相关研究成果，提炼出社区商业相关核心结论：：