房地产开发企业所得税政策解读 刘庆华 专题主要内容 介绍房地产开发企业生产经营流程 重点解读《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号） 第一节 房地产开发企业经营流程 房地产开发与经营的多样形式 按开发对象分：土地开发、房屋开发、综合开发 按开发项目分：单项开发和综合开发 按开发进度分：一次性开发和滚动开发 按开发方式分：单独开发、合作开发和委托开发 按开发地点分：城市开发、城镇开发和农村开发 房地产开发的生产经营流程 五个程序 设立 开发 建设 经营 管理 七个阶段 注册登记 项目决策阶段 建设前期准备阶段 建设阶段 销售阶段 交付使用 物业管理阶段 生产经营流程 ---注册登记 1、工商注册--200万元以上的注册资本 2、开发资质 新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持相关文件到武汉市住房保障和房屋管理局核定暂定资质。 资质等级分为一、二、三、四级。 生产经营流程 ---项目决策 1、可行性研究 政府是否批准此项目立项，银行是否同意资金支持 2、项目的评估和决策 未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。 生产经营流程 ---前期准备 第一：获取土地使用权--正式启动项目开发的第一步 第二、规划与设计--关系到项目是否符合市场需要的重要一步 第三、征地及拆迁安置--也是取得土地使用权后的第一步 第四、筹措开发资金--是征地及拆迁安置后最重要的工作 第一、获取土地使用权 1、获取土地使用权的主要方式： ①行政划拨（国家机关、经适房、廉租房、公益事业 ） ②兼并、收购等股权重组方式取得； ③旧城改造取得中标地块国有土地使用权； ④转让取得； ⑤联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得； ⑥通过司法裁决取得； ⑦出让方式取得（重点介绍） 第一、获取土地使用权 2、什么是土地使用权出让？ 政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。 取得《国有土地使用权证》 第一、获取土地使用权 3、土地使用权出让的方式： 协议、招标、拍卖 ①什么是拍卖出让土地使用权？ 价高者得 ②什么是招标出让土地使用权？ 投标--评标--中标 ③有哪些土地使用权出让需通过招标或拍卖方式进行？ 营利性的商品房开发、旅游、商业、娱乐用途 第一、获取土地使用权 ④哪些土地使用权出让可采取协议方式？ 以市场价为基准，协商确定价格 ⑤有哪些土地使用权出让需通过招标或拍卖方式进行 工业用地、 文教卫体等到公益性、非营利性用地、军事用地、市、区政府建设的社会微利商品房 ⑥通过出让方式取得土地使用权后，是否就可以处分该宗土地？ 不得处分 第一、获取土地使用权 4、各类用途的土地使用权出让最高年限是多少年？ 居住用地70年 工业用地50年 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合或者其他用地50年。 涉税问题：土地使用权证、出让金 第二、规划与设计 1、《建设用地规划许可证》 部门：武汉市国土资源和规划局 方案设计内容：建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等 方案设计得到批准后，即可以进行初步设计 第二、规划与设计 2、《建设工程规划许可证》 武汉市国土资源和规划局对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发《建设工程规划许可证》 一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤 涉税问题：建设面积、可售面积、配套设施 第二、规划与设计 3、基本常识 ①什么是建筑覆盖率（建筑密度）？ 建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率 ②什么是建筑容积率？ 在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比 ③什么是绿地率？ 在建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率，绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。 第三、征地及拆迁安置 拆迁方式： ①政府组织拆迁： ②拆迁人自行拆迁： ③拆迁人委托拆迁： 安置补偿共有三种方式： 一是货币安置， 二是现房安置， 三是就地或异地还建 涉税问题：补偿的视同销售 第四、筹措开发资金 目前，我国房地产开发商的融资渠道偏少，基本上是通过商业银行贷款 涉税问题：利息的处理 生产经营流程---建筑施工 第一、建设工程招标---是选择合适的承包商和监理单位的有效方法 选择工程承包商和监理单位 向武汉市建筑管理办公室申领《建筑工程施工许可证》 第二、施工--是项目能否及时优质完成的关键一步 涉税问题：招标价和合同 生产经营流程---销售管理 房地产开发企业在开发房地产过程中，主要采用预售、现售、出租以及其他方式处置开发的房地产。 生产经营流程---销售管理 1、什么是商品房预售？ 向武汉市住房保障与房屋管理局办理预售登记，取得《商品房预售许可证》 2、当商品房达到何种形象进度时，才可以办理预售许可证？ 武汉市最新规定为多层建筑完成主体结构的全部；小高层建筑完成主体结构的三分之二；高层建筑完成主体结构的二分之一。 多层：7层以下小高层：12层以下高层：12层以上 涉税问题：预售面积、销售均价