怀化项目定位报告 万邦项目组 2012年11月13日 怀化楼势9月总体点评 观点 大盘领跑，中小型楼盘整体低迷，金九含金量明显不足。 第一章节：怀化市场 经济政策咨询 土地市场 住宅市场 典型项目分析 Party: 1 经济政策咨询 宏观经济 政策法规 市政动态 宏观经济 怀化市上半年GDP为365.5亿元，增长率达11.5%，高于全省平均水平0.2个百分点，较一季度回落0.8个百分点，较上年同期降低2.1个百分点。其中第一产业增加值43.14亿元、增长4.2%，第二产业增加值190 亿元、增12.9%，第三产业增加值187.07亿元、增长12.1%，与一季度相比，第一产业增幅持平，第二产业略升0.2个百分点，第三产业降低2.7个百分点。 注：数据来源于怀化统计局 上半年经济整体运行平稳，第二、三产业有所回落，但整体经济平稳增长。 观点 宏观经济 固定投资额对比同期,继续保持增长，固定资产投资额度涨幅较快。 怀化市上半年经济增长对比同期，速度放缓，但固定资产投资额度，继续保持增长，2012年上半年，全社会固定资产投资额度达244.05亿元，增长38.2%，增长速度列全省第二。 注：数据来源于怀化统计局 观点 宏观经济 社会消费品零售额较上季度下降幅度较大，消费结构偏向满足基本需求。 1-6月，全市实现社会消费品零售总额1428116.2万元，同比增长15.4%，同比增幅回落2.3个百分点，比全国增速高1个百分点，比全省增速低0.1个百分点。 从时间节点上来看：第一季度由于节假日较多，社会消费品总额增长势头喜人。从消费结构上来看，吃穿类等基本生活用品继续保持快速增长的势头。粮油、食品、饮料、烟酒类实现零售额83366.9万元，同比增长28.2％；服装、鞋帽、针纺织品类实现零售额40531.6万元，同比增长17.4％；金银珠宝类商品实现零售额12451.9万元，同比增长30.8%。 注：数据来源于怀化统计局 观点 政策法规 9月13日，国务院副总理李克强指出，城镇化是现代化应有之义和基本之策。作为13亿多人口的大国，实现现代化在人类历史上没有先例，需要立足国情，探索前进，走工业化、城镇化、农业现代化协调发展的路子。 李克强：推动城镇化是经济长期平稳较快发展的源泉。 观点： 城镇化进程加快，可以有效的扩充城市人口，拉动内需，城市发展空间更加广泛，优化消费结构，人口的增加对于住宅的消费诉求增大,这将为房地产行业带来新一轮的机会。 政策法规 住建部：楼市调控政策不会动摇 还会持续相当时间。 在严厉的房地产调控政策之下，住宅投资的属性正在弱化。住建部政策研究中心主任秦虹昨日在“中国百万销售精英2012年会暨房地产投资趋势论坛”上表示，房地产调控政策不动摇，还会持续相当时间，住宅投资的属性会进一步弱化。 观点： 中央政府对于住宅市场调控的政策坚定不动摇，将会使住宅投资型客户进一步减少，市场会逐步回归到刚需型客户理性消费占据市场主导的场面，但对于房价的影响效果不大。 政策法规 广州市政府约谈开发商 称会采取积极暖企措施。 2012年9月9日，广州市政府表示会采取积极的“暖企”措施，帮助房地产企业解决困难，进一步加大房地产投资、加大楼市供应、促进经济发展。 观点： 虽然中央政府继续坚持调控政策不动摇，但各地方政府已然感受到调控下的房企上下游产业受到较大影响。加上国际经济环境的整体不景气的影响，以外贸为主导的中国受到重创，作为目前中国经济支柱的房企面临困难的局面，让各地方政府的财政拙荆见肘。由此可见，各地方的已然抗不住压力，开始慢慢有所松动。 政策法规 房企加速布局养老地产，产品打造上更加注重市场细分。 随着我国社会“老龄化”加速逼近，养老产业开始成为众多企业眼中的“朝阳产业”，不少企业向养老概念转型。业内人士表示，养老产业的发展是大势所趋，但是，现阶段养老产业的概念十分模糊，还没有一个绝对的定论。 观点： 在行业竞争日益激烈的市场环境下，房产企业更加注重对于市场的的细分，注重对于目标客户群的引导，养老地产能够引起各企业的注重，是房产企业趋于成熟化发展的一个表现。 政策法规 各地推广预售资金监管 或为取消预售制埋伏笔。 2012年9月26日。住建部拟向各地推广天津市房屋预售资金监管的措施。武汉的预售资金监管政策也在制定当中，最早年底出台。开发商关心这一政策对于资金、行业的影响到底有多大，买房人关心这个政策会让房价降还是涨。 观点： 预售资金监管政策的推广，对于开发商的现金流的影响较大，政府参与进预售资金的监管，最大限度的保证了项目的完工及交付。但对于房价的涨降，认为不是决定房价涨降重要的关键点。 市政动态 杨村路网工程建设： 1、项目概况。项目地处城市东南面，其中刘塘路延长线自环城路至江秀路长1981m，天星东路延伸线自锦溪路至江秀路长2170m,环城路改建1708.4m,改造3981.24m。道路路幅宽60m，其中机动车道宽51m，人行道宽4.5m。总投资38119万元，建设期2年。 2、项目进展情况。完成工程投资1200万元。已完成立项、可研报告及批复、勘测、规划方案及评审、初步设计及概算、施工图设计等工作。2011年7月开工建设，完成土方挖运回填56万m3，强电沟200m，雨污管安装540m。 观点： 杨村的路网建设，体现了怀化市整体发展的主体思想，南延北扩，路网的构建完工，将使整个城南区域的交通网络得到完善，交通的便利性及通达性将会大大的提高，可以预见，在随着路网工程的完善，怀化市城区东南未来发展潜力巨大。