2011年3月目 录
摘 要 6
一、项目开发背景分析 7
1.1项目概况分析 8
1.1.1开发背景 8
1.1.2地理位置分析 9
1.1.3开发指标分析 10
1.2项目开发机遇及挑战分析 11
1.2.1机遇分析 11
1.2.2挑战分析 11
二、清远市宏观经济环境研究 12
2.1清远市宏观经济分析 13
2.1.1清远市及清新县宏观经济背景研究 13
2.1.2清新县城市规划 21
2.2影响项目开发的房地产相关政策 28
2.3清远市房地产开发相关税费说明 37
三、清远市房地产市场研究 38
3.1清远市区及清新县城土地市场研究 39
3.1.1土地出让情况 39
3.1.2土地出让价格水平 40
3.2清远市房地产发展概况研究 42
3.2.1住宅市场发展概况 42
3.2.2 住宅板块分布 43
3.2.3在售商品住宅供求情况 50
3.2.4住宅销售价格水平 52
3.3清新县城在售商品住宅研究 54
3.3.1住宅市场发展概况 54
DTZ｜清远市松林西岸可行性研究顾问报告
2011年3月3.3.2 住宅板块分布 55
3.3.3在售住宅项目供求情况 57
3.3.4户型特征 59
3.3.5住宅销售价格水平 61
3.3.6主要在售竞争项目详细分析 62
3.3.7项目周边主要别墅项目研究 68
3.3.8清新县城住宅市场小结 71
3.4清远房地产市场小结 72
四、参考案例研究 74
4.1 新加坡“交织”住宅The Interlace 75
4.1.1开发背景及概况 75
4.1.2 与项目的相似点 76
4.1.3 建筑形态及户型设计 77
4.1.4 绿化设计 90
4.1.5 借鉴意义 91
4.2 成都凯德·风尚 94
4.2.1开发背景及概况 94
4.2.2 与项目的相似点 95
4.2.3 建筑风格及户型设计 96
4.2.4 可持续发展技术的运用 103
4.2.5 营销手段 108
4.2.6 借鉴意义 109
五、项目发展环境分析 111
5.1项目自身条件分析 112
5.1.1项目所在区位环境 112
5.1.2项目周边交通条件 113
5.1.3项目周边配套设施 114
5.1.4项目周边物业开发情况 116
DTZ｜清远市松林西岸可行性研究顾问报告
2011年3月5.1.5项目周边规划 117
5.2项目SWOT分析 118
5.2.1项目优势分析 118
5.2.2项目劣势分析 118
5.2.3项目机会分析 119
5.2.4项目威胁分析 120
5.2.5项目SWOT分析小结 120
六、项目定位 121
6.1项目定位策略 122
6.1.1项目在住宅市场的竞争环境 122
6.1.2项目从成功案例中借鉴的经验 123
6.1.3项目可能的突破方向 124
6.2项目定位 125
6.2.1项目定位思路 125
6.2.2项目市场定位 126
6.2.3项目档次定位 127
6.2.4项目目标客户群定位 128
6.3项目产品发展建议 130
6.3.1产品规模建议 130
6.3.2户型特征建议 131
6.3.3交付标准建议 132
6.3.4社区配套建议 132
6.4项目规划设计优化建议 133
6.4.1总体平面规划设计优化建议 133
6.4.2建筑风格建议 134
6.4.4公共景观、设施、环境建议 137
6.5.5特色亮点打造建议（可持续发展建议） 140
6.5项目营销推广建议 143
6.5.1营销策略 143
DTZ｜清远市松林西岸可行性研究顾问报告
2011年3月6.5.2销售价格建议 147
6.5.3营销卖点 147
6.5.4推广建议 148
七、项目地块开发建议 150
7.1项目地块开发风险 151
7.2项目地块入市时机 151
7.3项目地块推盘节奏建议 153
八、项目投资估算及财务分析 154
8.1项目财务分析说明 155
8.2项目财务分析结果 156
九、项目可行性及结论 158
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2011年3月摘 要
项目 内容
项目名称推荐
项目定位 珠三角可持续发展人居典范
档次定位 清新县最高档次高尚社区！
目标客户群
销售价格定位
洋房: 5,300元/㎡
首层别墅: 9,000元/㎡
空中别墅: 7,200元/㎡
项目总投资 61,213万元
销售收入总额 103,393万元
-- 税前 税后
税前利润总额 28,869万元 21,543万元
自有资金内部收益率 70.48% 53.83%
全投资内部收益率 37.27% 28.81%
自有资金财务净现值 20,108万元 14,267万元
全投资财务净现值 20,128万元 14,287万元
珠三角度假、投资置业
者
广州、佛山等周边城市
改善居住置业者
目前在外工作或定居的
原籍清新县居民
清远市老城区为改善居
住的高收入人群
清新县本地为改善居住
的高收入人群
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2011年3月一、项目开发背景分析
DTZ｜清远市松林西岸可行性研究顾问报告
2011年3月1.1项目概况分析
1.1.1开发背景
1)清远规划建设为健康城市，有利于提升清远休闲度假胜地品牌，吸引珠三
角游客前来置业
清远市规划结合山、水、城相依的特点，以四水（北江、滨江、大燕河、笔
架河）为现状依托，通过人工湖的开挖，使“山、水、城”相亲、相融。构
建环城水系、环城绿带，建设“大运动生态环”，使城市朝健康城市的目标
发展。
2)清远丰富的温泉度假区推动了度假置业市场的需求
清远拥有知名的银盏温泉和清新温矿泉旅游度假区，吸引着来自全国各
地的游客。清远发达的温泉旅游资源也推动了房地产的发展，吸引着广
州、深圳等周边城市以度假为目的的置业者和投资者。
3)《关于清远市推进“三旧”改造促进节约集约用地实施意见》的实施将能
有效改善项目周边环境
清远市“三旧”改造的推进和实施，将有利于改善老城区城市形象，通过改
造项目周边工业厂房，为项目营造良好的居住环境。
4)广州、深圳等周边城市限购
2011年2月24日，广州限购令细则出台(增城、从化未纳入限购范围)。对
在广州已拥有2套以及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住
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