1、经济环境
①经济发展状况：
国民经济继续保持良好发展势头，经济进一步优化，全市经济增长继续保持10%以上的速度；工
业生产速度明显加快；第三产业继续保持快速增长。
重点项目建设投资力度加大，社会需求稳步回升，城市建设全年完成投资超过80亿。
②经济发展指数：
指标名称
③经济发展任务
增加投资规模、改善投资环境，高起点、高标准的加快城市建设步伐，加快城市新区建设，进一
步提高郊区城市化。
在扩大消费方面，促进消费升级，要实施更加有利于扩大住房、汽车、教育、电信和旅游等热点
消费政策措施。全面城镇住房货币分配改革，提高居民购房支付能力。
经济环境综述
随着改革的深入，经济的发展，房地产业已成为国民经济新的增长点，住宅产业化的发展也越来
越受到政府的重视并得到进一步的实施。各级政府为促进房地产业的发展出台了一系列积极利好
的经济政策。经济增长速度加快、投资力度加强、投资环境进一步改善、促进消费的进一步升
级、银行对按揭成数和年限空间的放宽，使整个房地产业的运作逐渐走向专业化和规范化。
2、政策环境
①房改政策
“货币分房和福利分房”政策直接导致了集团购房的猛增，住房货币分配方案的实施成了不少家
庭购房的主要原因，90%的人表示此项政策对自己购房有直接影响。
②金融政策
金融信贷部门运用宏观手段调控房地产市场，自1999年6月10日，市住房基金管理中心调整降低
了职工政策性住房贷款利率；南京各开发项目都实行了7成，时间可达15—30年按揭贷款，购房
者只需首付30%，即可入住；建行还将按揭提高到了8成。许多夫妇双方购房补贴款就足够支付首
期，大大刺激了市民举债购房的提前消费行为。
3、文化环境
南京是一个古老而文明的城市，早在35万年前就有了“南京猿人”的足迹，至此之前共有十个朝
代在南京建都；故有“十朝古都”之称。
①人文环境
南京人文荟萃、人才济济，是我国重要的科研和教育基地，拥有以高校、科研院所为依托，代表
52
国家一流学术水平和科研水平的实验室和研究中心百余个，南京地区现有各类大专院校48所，中
等专科学校54所，其中南京大学、东南大学、南京航天航空大学、南京理工大学、河海大学、南
京气象学院、南京农业大学等都是国内重点院校，在国际上具有一定影响。南京已成为我国文、
理、工、农、林、医、药、艺术、师范等学科门类较全的高等教育基地。
②地理环境
南京境内山地、河流、平原交错，城中有钟山屏障，城南有秦淮，城东有紫金山，山水城林相映
成趣，景色壮丽秀美，是中国著名的风景旅游城市。
南京地理优越，风景佳丽，赢得历代政治家、军事家和文化名人的赞誉，蕴含着深刻的文化内
涵。
白下区历来是金融、商贸发达的地区，同时在东部依托高等院校、科研院所、大型企业和新闻机
构，以御道街为主轴，以高新技术产业为主导；建成了瑞金科技信息产业带。东南部依托交通枢
纽，和城乡结合部的优势，发展商贸工业的同时大力发展房地产和旅游业。
(二）宏观环境综述
1、宏观经济形势对项目发展的影响
“十五规划“的制定和实施为整个房地产市场带来了一个利好的政策因素。今年以来，因国民经
济体现了良好的增长势头，持续一年多的通货紧缩得以缓解，物价指数开始出现正增长，宏观经
济的复苏为房地产业的发展奠定了基础，同时南京房地产业步入了稳定增长的景气空间。这大大
扩充了项目的生存和发展空间，使项目能在一个大的经济环境下健康发展。
2、投资环境对项目发展的影响
2001年住房消费信贷在南京得到迅猛发展，主要公积金管理使用模式将进行重大调整，公积金放
贷将由过去的一家归集使用改由一家归集多家使用，多家银行的参与，充分调动市民住房消费的
积极性，促进有效需求的释放。无形之中，扩充了项目的需求市场，增添了部分买家群体。
53
3、住宅需求对项目的影响
2001年房地产市场有效需求会比去年减弱，商品房销售量将与去年持平，大多数项目的商品房价
格总体应是稳中有升，整体市场平均价格可望与去年持平，价格在各区域之间升幅不一。
房地产品牌，规模建设更加重要，市场消费需求的多样化迫使房地产开发企业走向市场细分。证
明本项目的品牌化、市场细分，刻不容缓。
公司品牌的树立，除能显示其开发实力，使新开放项目获得市场信任，使产品成为明星楼盘，还
能为今后的项目铺路。消费不再仅仅是对一间房一张床的住宅需求了，也不仅是将住宅当成人类
的栖息之所，而是有更高愿望的满足，对人生价值的更高追求。所以针对不同的人群，有不同的
需求和愿望，这就要求发展商在对待市场需求上要个性化、细分化，从而促使了市场的细分。
第二个案例
宏观经济环境分析
《广州某项目
宏观环境
分析文本》
55
广州确定2000年国民经济和社会发展主要目标
国内生产总值
全社会固定资产投资
社会消费品零售总额
出品总额
外商直接投资
城镇居民人均纯收入
城镇登记失业率
居民消费价格总指数
人口自然增长率
宏观环境因素研究
时机、地段和质量是决定房地产开发成败的三大要素。本项目占地××万平方米，总建筑面积×
×万平方米，是目前广州市内江景楼盘中最具规模的高尚住宅小区。开发时机对本项目开发至关
重要，系统地分析宏观因素，有助于我们得出正确的结论。
1、经济发展因素
从宏观经济环境看，全国的国民经济形势经过长达七八年的调整，终于开始走出低谷，经济增长
的速度有所回升，物价也开始止跌上扬，国民经济呈现较好的发展态势。具体表现在以下几方
面：
今年我国的经济增长速度将接近8%。今年以来，受国际国内因素共同影响，中国的外贸出口强
劲反弹，中国全年出口将增长25%左右，进口将增长35%左右，全社会消费品零售总额将增长9%以
上，比去年高出2.2个百分点，恢复到1997年亚洲金融危机前的正常水平。
预计今年广州市国内生产总值（GDP）将达到2355亿元，与“八五”结束的1243亿元相比，接近
翻一番。人均国内生产总值有望达到3.35万元，按现实汇率人均国内生产总值将首次突破4000美
==>>