公寓式办公价格定位报告 华侨城 苏河湾 OCT SUHE CREEK 第一部分项目均价建议 基于本案独特的高端项目价值，从市场角度出发，对比参考竞品、二手房，以及终端回报市场，确定本案在目前市场下的合理价格 市场比较法 二手房价格参考 投资回报测算 价格初步确定 价格修正确定 定价思路 初步确定本案合理入市价格 参考未来投资回报空间，确定本案价值预期实现下的合理价格范围， 最终确定本案合理入市价格 市场比较法 类比项目选取范围 全市销售型高端类住宅 1.全市范围内售价较高（单价4W）以上的高端类住宅项目 2.有在售大面积产品，与本案存有直接竞争关系 3.近一年有实际成交，保证价格的有效参考性 总价竞争的高端公寓项目 1.全市范围内售价较高（单价5W）以上的高端公寓项目 2.主力成交产品为1000W级，与本案有总价竞争关系 3.内环内或内中环地段价值较高区域，保证客群关注点和项目价值的竞争参考性 4. 近一年有实际成交，保证价格的有效参考性 市场比较法 全市销售型高端类住宅 日月光中心 城市一品苑 选择全市销售型高端类住宅项目进行对比： 城市一品苑 日月光中心 ——全市高端销售型类住宅 ——有在售大面积产品 ——近一年内有成交记录 选取原则： 注：本案均值100分；优于本案的，评分高于100分，弱于本案的，评分低于100分 市场比较法 全市销售型高端类住宅 市场比较法 全市销售型高端类住宅 市场比较法 全市销售型高端类住宅 市场比较法 依据市场比较法，通过加权计算各竞争项目的实际参考价格，得出，本案公寓式办公目前合理毛坯入市价格约为： 52300元/㎡ 全市销售型高端类住宅 市场比较法 类比项目选取范围 全市销售型高端类住宅 1.全市范围内售价较高（单价4W）以上的高端类住宅项目 2.有在售大面积产品，与本案存有直接竞争关系 3.近一年有实际成交，保证价格的有效参考性 总价竞争的高端公寓项目 1.全市范围内售价较高（单价5W）以上、主售户型面积与本案接近的高端公寓项目 2.主力成交产品为1000W级，与本案有总价竞争关系 3.内环内或内中环地段价值较高区域，保证客群关注点和项目价值的竞争参考性 4. 近一年有实际成交，保证价格的有效参考性 市场比较法 总价竞争的高端公寓项目 5W级以上高端公寓成交排名（2011.7.1至今） 总价竞争的高端公寓项目选取原则： 千万级总价项目（考虑价格弹性，区间选择为700-1300W） 主力成交户型面积接近（面积有弹性区间不宜超过180㎡） 目标客户需求考虑，户型功能相同或相近（本案主力为二房产品，相似户型面积产品功能不宜超过三房） 目标客户关注点和项目核心价值对比考虑，选取市中心热点地段项目 综合考虑，选取竞争参考项目为： 远中风华园、尚海湾豪庭 市场比较法 总价竞争的高端公寓项目 远中风华园 尚海湾豪庭 选择全市与本案总价级相当的高端住宅项目进行对比： 远中风华园 尚海湾豪庭 注：本案均值100分；优于本案的，评分高于100分，弱于本案的，评分低于100分 市场比较法 总价竞争的高端公寓项目 市场比较法 总价竞争的高端公寓项目 市场比较法 总价竞争的高端公寓项目 市场比较法 备注：远中风华园12年月均去化2.6套，尚海湾豪庭12年月均去化16.1套，白金湾府邸12年月均去化1.4套。 去化速度评估标准：月均去化不足5套（周均1套以下），减10分，月均去化不足20套（难以满足本案去化速度要求），减5分 依据市场比较法，通过加权计算各竞争项目的实际参考价格，得出本案公寓式办公目前合理毛坯入市价格约为： 52100元/㎡ 总价竞争的高端公寓项目 市场比较法 二手房价格参考 投资回报测算 价格初步确定 价格修正确定 二手房价格参考 价格参考原则 二手房选取原则 1.选取本案所在区域代表性二手房公寓项目 2.考虑到本案所在区域缺乏高品质公寓项目，因此参考选取临近本案区域的代表性高端二手房公寓项目 3.选取建筑年代较新的高端二手房公寓项目 价格参考方法 1.重点参考周边区域高端二手房价格，结合区域内二手房价格，判断本案基准参考价格 2.因为二手房买卖过程中会产生交易税费成本，均属于购房成本内容，因此需计入房价 3.综合基准价格和交易环节的税费成本，两者相加，得出本案合理参考价格 考虑到本案作为住宅替代产品的功能价值，周边二手房价格会对本案产生一定价格干扰 因此，本案定价时需综合参考周边高端二手房公寓价格，以确定本案合理入市价格。