 ==>> 点击下载文档 |
龙凤山庄项目营销策划报告必须回答的个问题
Q1
本项目将面临怎样的市场环境？
2007
年，龙岗市场的供应量约为
150
万平米；其中新
增项目供应量
80
万平米，大盘后续供应
70
万平米。
2007年2006年2008年2009年
一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度
城龙花园四期/6.7万平米
天健项目/20万平米
龙城国际/约23万平米，一期约13万平米
鸿荣源公园大地/约70万平米
尚景欣园/4.6万
九洲项目/50多万平米
罗马公元二期/3.5万平米
奥林华府/34万平米，一期11.4万平米，二期13万平米，三期在10万左右
中央悦城/一期约12万平米，总20万平米
招商依山郡/24万平米，一期约12万平米
天健现代城/14万平米
水岸新都/31万平米，一期8.3万平米
爱联村改造项目/40万平米
龙光项目/16万平米
风临四季/4.5万
东方御花园/8.6万
锦绣东方/10万
星河龙岗项目/30万平米
2007年供应量约150万平米20072007年供应量约年供应量约150150万平米万平米2006年供应量约110万平米20062006年供应量约年供应量约110110万平米万平米2008年供应量约100万平米2008年供应量约100万平米
俊荣项目/13万平米
龙凤山庄项目营销策划报告2007
年，龙岗市场的热点区域依旧是龙岗中心城，奥
体板块成为新亮点区域。
罗马公元
龙城国际
招商依山郡
奥林华府
龙光项目
新亚洲
（鸿荣源）
中央悦城
九洲老西街项目天健现代城
天健地块宁佳地块
未拍卖地块
城龙项目
爱联项目
06年项目
07年项目
星河龙岗
水岸新都
本项目
俊荣项目
以大盘供应为主
——2007
年，市场供应中规模超过万平米的有个，万平米以下的只有个。
——俊荣地产313万约4万俊荣项目
超级大盘宏浩2.860万21.4万爱联项目
TH、双拼别墅等低密度产品佳兆业1.4330万21万水岸新都
绝对创新产品龙光地产2.516.8万6.7万龙光项目
16万
26万
14万
24万
约40万
23万
20万
超过50万
约70万
23万
建面
烂尾楼旧改深房集团2.37万本项目
低密度产品、品牌开发商星河1.5317万星河项目
低密度产品、品牌开发商招商1.5615万招商依山郡
一梯二户、余石岭公园景观天健2.26.3万天健现代城
低密度产品启动大综艺2.886.9万中央悦城
双重景观（余石岭公园、奥体公园）天健3.07.8万天健项目
双重景观（余石岭公园、奥体公园），超
高附加值华讯伟业3.2约12万奥林华府
以小高层、高层为主，有10万平米多商
业。旧城改造存在较多不确定性。九州2.820万九州项目
鸿荣源
岗宏投资实业
开发商
前期开发建立了良好的品牌效应。后期由
别墅、洋房、小高层、高层等多种产
品组合。
1.48约45万公园大地
实用率高
特征描述容积率占地项目
3.157.3万龙城国际
龙凤山庄项目营销策划报告产品打造不断升级，创新空白逐渐填满
20052005年起，市场开始尝试对低密度产品的探索，并主动性在龙岗中心城形成主年起，市场开始尝试对低密度产品的探索，并主动性在龙岗中心城形成主
导性开发。龙岗区域已经进入市场细分的阶段，以前大而全的项目将会被逐渐导性开发。龙岗区域已经进入市场细分的阶段，以前大而全的项目将会被逐渐
细分的项目所替代。细分的项目所替代。
TH、洋房、小高层等中低密度大规模、低容积率水岸新都
规范设计
低容积率
容积率分解
产品创新基础
超高附加值赠送
面积多
中低密度
低密度
物业类型产品种类项目
高层奥林华府
多层情景洋房等招商依山郡
TH、独栋别墅、洋房等中央悦城一期
龙岗市场创新项目扫描
近年来，龙岗市场供需基本平衡
1999年-2005年间，龙岗供需市场基本持平
2005年龙岗再次出现供不应求的情况
1999年-2005年间新增供求比的均值为1.11
19991999年年--20052005年间，龙岗供需市场基本持平年间，龙岗供需市场基本持平
20052005年龙岗再次出现供不应求的情况年龙岗再次出现供不应求的情况
19991999年年--20052005年间新增供求比的均值为年间新增供求比的均值为1.111.11
新增供求比
空置面积（万㎡）
销售面积（万㎡）
预售面积（万㎡）
——30.9121.8235.7632.7632.936.35
1.12 ：1
145.3
163
2004年
1.10 ：1
122.6
135.05
2001
0.78 ：1
139.01
109.25
2003年
0.94：11.43 ：10.98：11.4：1
182.5135.95113.0482.01
171.8194.24110.78115.16
2005年2002年2000年1999年
龙岗区市场供求关系分析
龙岗历年商品房销售与预售面积对比50
100
150
200
250
199920002001200220032005
单位：万㎡
预售面积销售面积空置面积
资料来源：统计年鉴
龙凤山庄项目营销策划报告罗马公元客户来源
中心城31%
坪山16%
横岗7%惠州4%
龙岗镇22%
平湖5%
坪地14%
关内1%
龙岗与深圳基本上是相互独立的市场，客户绝大多数
为本地客户，市场相对封闭，辐射范围较小
短期内，距离是阻碍市区客户到龙岗置业的主要原因，市区客户还没有做好去短期内，距离是阻碍市区客户到龙岗置业的主要原因，市区客户还没有做好去
买龙岗的房子的准备。买龙岗的房子的准备。
市区
1515--2525分钟圈层分钟圈层
布吉
50-60分钟圈层
龙岗中心城
横岗
九州家园成交客户来源区域
其它7%
龙岗88%
福田3%
宝安1%南山1%
必须回答的个问题
Q1
：未来两年市场大规模放量，但龙岗市场相对封闭，短期压力较大；
Q2
龙岗地产大势何去何从？
龙凤山庄项目营销策划报告龙岗
——
大区域的战略高度形成
龙岗区未来战略定位：
——深圳重要的现代
产业基地、深圳辐射粤
东北重要的城市地区。
——深圳战略地位重
要的城市次中心，深圳
最重要的现代工业基
地，深圳市国际旅游度
假中心，滨海文化、客
家文化的传播中心，深
圳市新兴产业的发展基
地。
宝安：
承接东莞、广州
龙岗：
承接东莞、惠州潮汕
特区：承接香港
龙岗已经由龙岗已经由地域发展地域发展向向区域整体发展区域整体发展转化转化
龙岗纳入城市交通体系
——
龙岗的交通状况有望在三
年左右得到根本改善
龙岗区综合交通发
展目标为：与深圳次
中心地位相匹配的一
体化交通体系。
交通发展定位：生
态化高效率复合交通
走廊，即多种运输方
式集中在同一路线上
所形成的高效率运输
通道。
盐排高速公路
深惠高速公路深汕高速公路
南坪快速路
盐坝高速公路
清平快速路
丹平路
外环快速路
轨道交通——
1、地铁11号线：连接南山、龙华、坂田、横岗和盐田，并衔接1
号线、2号线、3号线、4号线、6号线和8号线。
2、地铁12号线：地铁12 号线连接龙岗次中心区、大工业区及坑
梓卫星新城，与3号线一起形成东部发展轴上的快速轨道交通走
廊，采用城市铁路制式。
3、地铁3号线:全长32.983公里，将于今年年底动工建设，预计
2009年建成通车
快速干道：
“一环三横四纵”
——往深圳特区方向有6个
快速通道，往东莞和惠州
方向有4个快速通道。轨道
交通有6条线路
龙凤山庄项目营销策划报告奥体新城
——
龙岗城市化进程的里程碑
龙岗奥体新城：
2004年12月，深圳
市奥林匹克体育新城
的选址确定在龙岗中
心区。
深圳市高交会馆将分
拆搬迁至奥体新城重
建。
建成后的奥林匹克公
园能够承办国家、亚
洲乃至世界级大型综
合体育赛事和各类国
际、国内专业赛事，
同时也是我市全民健
身活动的基地。
深圳的龙岗深圳的龙岗深圳的龙岗国际的龙岗国际的龙岗国际的龙岗
龙岗
——
未来深圳房地产发展的主流方向
关内土地逐渐减少，关内土地逐渐减少，而龙岗存在大量未开发土地；而龙岗存在大量未开发土地；
关内新增项目越来越少，而龙岗未来关内新增项目越来越少，而龙岗未来22--33年每年的供应都很大。年每年的供应都很大。
供应决定地位供应决定地位
龙岗区与深圳市其它五区土地利用分类表（万平米）
155703536297198合计
84408240234044龙岗区
71295296063154宝安区
关
外
3958221267154合计
7183202781盐田区
16705934423南山区
7804594224福田区
7890395426罗湖区
特
区
辖区总面积建设用地未利用土地区域
深圳未利用土地面积比例图
55%43%
2%
龙岗宝安关内
资料来源：统计年鉴
龙凤山庄项目营销策划报告…
区外品牌发展商有能力也一定会刷新龙岗中心城现有的产品模式及营销视野，改区外品牌发展商有能力也一定会刷新龙岗中心城现有的产品模式及营销视野，改
变龙岗现有的市场格局。变龙岗现有的市场格局。
招商地产
招华系尖冈山项目
招商龙岗项目
雍华府
半山海景别墅
蛇口春天商住楼
阳光带海滨城1.2期
蛇口花园城1.2.3期
半山海景.兰溪
