别墅专题研究
客户目标Objectives
独栋住宅产品
独栋的定义与特征
独栋的产品特征：
独立住宅Single House，集中体现了房、地、产的统一性：1）“独门独院”，自我独立的建筑形体；2）“有天有地”，“地”也是产品价值的一部分；3）因其较大的面积占有和资源占有，而获得较高价值凝结，“产业”的特征很强。
主流独栋产品的技术要点
1）独栋单体的层数通常在2~3层，面积通常在250平方米以上。
2）纯独的东西向间距最小为5米；南北间距不以日照间距控制，以视觉舒适度为限，通常不应低于15米。
3）纯独栋社区的容积率一般在0.5以下。
4） 独栋产品的建安成本通常为1200~1500元/平米（以北京地区为例）。
独栋产品的市场适用性
独栋的适用条件：
——低密度产品在市场中建立高价值认知；
——具有支撑独栋产品的地段或资源条件。
独栋产品在解决方案中的常见角色
1）混合社区中的价值标杆。
2）强势资源的价值兑现产品。
2）陌生资源区的启动产品。
3）城市中实现高额开发利润。
独栋的产品价值分析
几种常见的居住理想原型
1、倚居山水的隐逸生活原型——
2、归隐郊野的田园生活原型——
3、高尚而自在的欧美小镇生活原型——
4、复制童话的城堡/庄园生活原型——
5、浮生半日的度假生活原型——
独栋的核心价值
独栋产品的核心价值在于对居住理想“原型”的再现。独栋产品具备了基本的舒适度平台，因而其产品价值在于对寻常生活方式的进一步完善甚至超越。应该说，是对终极居住理想的一种接近或实现，而这种居住理想不是凭空而来的，而是有迹可循，在产品中通过对“原型”的再现，来激发消费者的价值认同。
独栋的产品价值分析
独栋产品的价值要素
1、完备之上的特色化追求
2、对资源的倾斜性
3、私有专属的强烈体现
4、产品形式集中体现“原型”、“传世”与“作品”精神
客户目标Objectives
高级独栋别墅产品研究及设计建议
户型设计要点
建筑基地面积在800平方米左右，其中集中花园的面积至少在300平米以上。
地上建筑面积350平方米到400平方米。
地下建筑面积160-200平方米左右，总建筑面积500-600平方米。
地上两层，地下一层。
室内车库，双车位。
4个卧室，包括1个主卧区+3个次卧室。
户型设计要点
注意室内与室外空间的交流，尽量保证主要的功能房间的景观效果，比如可将客厅朝向前院、家庭室朝向后院、餐厅朝向侧院等，多使用落地窗以保障采光和观景效果，但朝向前院的窗的大小要适宜，在保障良好的采光和观景的同时注意私密性。
地上一层应按照从礼仪接待空间到家庭活动空间的序列进行整体的空间布局，主要的功能空间包括门厅、客厅、餐厅、家庭室、早餐室、中西厨房、客卧室、车库。
门厅的面积在10平方米左右，同时要和其他的功能空间形成通而不透的空间联系。
楼梯的位置要注意，务必避免一入户即撞上楼梯的情况。
客厅应朝南，面积可适当夸张，面宽应保证在6-7米，客厅（可能的话包括门厅）应设计吹拔，以彰显别墅的气派和身份感。
在一层应设计一间带独立的卫生间的卧室，供年老或行动不方便的家庭成员以及客人使用。
一层还应该设计公共卫生间一处，应做到干湿分离，但可以不包括洗浴空间。
家庭室与西厨、早餐室结合布置，在厨房一侧设计后门，朝向后院作为独立工人出口
户型设计要点
二层为休息区，主要的功能空间包括家庭室、主卧区、两间次卧室。
主卧区应做到南北通透，宽敞、阔绰并有良好的景观，包括主卧室、书房、独立的卫生间以及男女主人独立的进入式衣帽间，主卧可考虑设计双露台。
两间次卧室均应设计衣橱、独立卫生间，可能的话应尽量设计露台。两间次卧室中至少有一间朝南。
在剩余的公共空间可结合吹拔的位置设置小型的家庭室，做到楼上楼下空间有交流。
从降低成本和施工角度考虑，地下室面积基本上为地上一层的面积减去车库的面积。
地下室功能空间可以包括：家庭影院、健身房、设备间（包括锅炉房）、洗衣房、工人房（包括独立的卫生间、toilet, basin, shower）、公共卫生间、酒窖、桑拿房等。
地下室采光使用下沉庭院采光，下沉庭院要保障一定的面积。
首层功能空间面积建议
二层与地下室功能空间面积建议
产品的使用细节
室外空间
室内空间
内外空间关系
建筑排布
大面积庭院、多重庭院、精装修庭院
客厅、客厅挑空、餐厅、厨房、
特殊功能空间
大面积观景窗、多房间景致
保证私家庭院面积