创鸿南沙一品投标报告 谨呈：广东创鸿集团 世联地产2011 第一部分：基础分析 项目本体分析 报告思路 市场竞争分析 第二部分：目标&困难 区域客户分析 第三部分：策略&执行 项目目标的梳理 目标实现的核心困难 SWOT策略导出 项目定位 策略执行与安排 PART 1项目视角 区位：位于南沙中心城区，距离广州中心约60公里 项目所在的进港大道是南沙目前发展重点中轴,集中了南沙区主要的市政配套与商业. 南沙 60公里 交通：外部通往广州中心城区、珠港澳、广深较为便捷，周边目前进入性一般 外部交通：南沙构建了由高速公路、快速干线、城际铁路和地铁组成的对外交通网络，大大加强南北向和东西向两个轴向的交通联系，提高南沙和与周边城镇的交通通达性，加大了南沙区域辐射能力. 周边路网：本项目目前临两条规划路，尚未完工，目前进入性一般 规划路 规划路 配套：周边发展处于南沙较高水平，半小时生活圈享有南沙区域级的生活配套 四至：紧邻住宅区与商业广场，居住氛围浓厚，南临河涌，望景观绿轴 规划：中等规模中等容积率，楼栋与园林空间布局舒适，户户南北通透 产品：公寓50-70的loft商住两用，住宅主力为117-130的三房，另有少量底商 住宅底商共40间,主力面积为26-32平方,共1671平方. 广州南沙中心城区，距离广州城市中心60公里； 区域往珠三角圈通达性强， 周边配套较为成熟，具备城市价值 中等规模、中等容积率； 临河涌与绿岛，有一定景观资源； 项目属性 广州远郊区域、南沙中心城区、有一定资源，中等容积率中等规模项目 PART 2市场视角 ● 宏观市场形势 ● 区域市场表现 2011年初新“国八条”和广州细则的出台已为2011年定调，楼市调控将成为常态，要有淡市营销的心态 小结:2011年下半年楼市调控力度预计不会减弱，整体楼市仍是淡市，须做好淡市营销的准备，在淡市中突围 货币政策：2011年至今，存款准备金率和存贷款基准利率多次上调，银根不断紧缩，开发商与购房者均受到影响，房地产经济调控力度不断加强 中国人民银行决定，自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整 五年以上贷款利率由6.80%调整为7.05% 2011年7月7日央行年内第三次加息 小结:楼市经济调控力度不断加强,存贷款基准利率和存款准备金率的不断上调,房地产和购房者的资金压力越来越大. 各区情况：市中心房价高涨导致客户外溢，郊区化已经成为广州城市发展的必然趋势 中心六区成交均价普遍接近17000元/㎡，郊区楼盘成交普遍价低于10000元/㎡，价格差异较大，中心区房价高涨将导致客户外溢至周边区域 中心区房价高涨将导致客户外溢至周边区域 郊区化已经成为广州城市发展的必然趋势 随着广州城市空间布局规划的不断优化以及“东进、南拓、西联、北优、中调”的城市发展战略的深化执行，郊区成为城市发展的热点 ——数据来源于广州市房管局，仅为广州十区商品住宅数据 各区分析：外围区域成为供货重点，其中以南部价格增幅表现明显，番禺成交均价同比增长65％，南沙同比增长30％ 中心六区供应趋紧，外围区域新增供应增加，其中外围的番禺、花都、南沙区的新增供应增长明显 外围区域以南部价格增幅表现尤为突出，番禺同比增长65％，南沙30％ ——数据来源于广州市房管局，仅为广州十区商品住宅数据 ——数据来源于广州市房管局，仅为广州十区商品住宅数据 宏观市场 中心城区房价高涨导致客户外溢至周边区域，郊区化已经成为广州城市发展的必然趋势； 外围区域成为供货重点，价格增幅远超中心区域，尤以南沙、番禺表现最为突出 市中心房价高涨导致客户外溢至周边区域，郊区化成为广州城市发展的必然趋势 宏观趋势 2008年至今南沙区商住用地成交出让统计 ——数据来源于广州市国土资源局 2011年至今南沙区商住用地挂牌出让统计 一级市场：近几年南沙区土地市场供需两旺，众多品牌开发商 纷纷进入该区域市场 碧桂园豪庭 楼面地价1506元/㎡ 万科府前一号 楼面地价980元/㎡ 区府板块 特点：商业配套齐全 龙光棕榈水岸 楼面地价1259元/㎡ 南沙城项目 楼面地价995元/㎡ 本案 港前大道板块 特点：景观资源丰富，高端配套云集 时代南湾 楼面地价1602元/㎡ 南沙区金洲管理区（祈福酒店南侧），2010NJY-6地块地价1777元/㎡ 南沙区南沙街金洲村（裕兴花园东侧，富佳花园北侧），2010NJY-1地块1193元/㎡ 南沙区行政中心东侧，2010NJY-8地块地价1051元/㎡ 金沙路商住地块（旧厂房改造）2011NJY-3地价1633元/㎡ --统计时间：2006年至今 一级市场：项目所在的区府板块土地供应较多，但基本位于区府板块的边缘，区府板块中心的土地供应较少 南沙丰田生活区北侧2010NJY-4地块 地块地价2128元/㎡