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以下对与本项目有较大关联的越秀区、东山区、天河区，以及在其中的中华广场商圈、体育中心商圈状况、定位、功能组合进行分析。
1.1越秀区
1.1.1 市场概况
作为广州的发源地，越秀区拥有2000多年的文化积淀，同时也拥有广州市最旺的人气、最繁华的街市、最快捷的信息和最便利的交通，被誉为“璀璨明珠，黄金宝地”。从越秀山的中山纪念碑到海珠广场珠江边的这条城市传统中轴线，使越秀区形成了经久不衰的商贸中心地位。
分布特征
越秀区为全市十区域面积最小的一个区，其商业网点分布也较集中，以北京路为商业龙头，向中山路(四路、五路、六路)、一德路、文明路、解放路、大南路等路段扩散，形成高级综合商场、步行街商铺和专业市场临街商铺并存的局面。
北京路步行街，这条全国最早的步行街位于越秀区，全长1200米。据有关资料显示，北京路共有298家临街商铺，其中步行街上有183家，商业利用率高达100%。优越的地理位置和密集的人流量，让北京路步行街商铺成为众多品牌专卖店的“至爱”，如耐克、阿迪达斯、苹果、莱尔斯丹、鳄鱼恤、堡狮龙、佐丹奴、班尼路、G2000、麦当劳、肯德基等各种国际品牌专卖店、连锁店多达108家。
越秀区的北京路步行街远近闻名，而越秀区的综合商场，大都围绕着北京路而分布：新大新和广百(广百新翼)一南一北“镇守”北京路，即将交会使用的北京大厦裙楼商场、光明广场和在建中的明盛广场亦紧挨北京路，而亿安广场和北京华联购物中心(中旅商业城)所在地段亦形成购物热点场所。
除步行街和综合商场以外，越秀区的专业市场亦经营得有声有色，一德路干果海味市场、食品、文具玩具精品市场，主营古董、字画、工艺美术品的文德北路文化专业街，还有大新路的鞋类批发市场都是历史悠久的专业市场。
供求特征
越秀区商铺市场1998年至2002年的批出量为14.49万平方米，占全市(原八区)批出量的6.82%，仅次于芳村、黄埔两区。作为广州市文化、商业的发源地，越秀区已形成繁华的商业区域，可供开发的商业用地有限；同时，越秀区的行政面积仅有8.9万平方米公里，这也导致了近年越秀区的商铺供应量较少、可发展面积空间缺乏的状况。2003年，越秀区新增在售的商铺有名盛广场、广百新翼玩具城、光明广场等。
越秀区商铺市场1998年至2003年的成交量为20.16万平方米，占全市(原八区)成交量的9.81%。商铺市场的供应量与成交量基本持平反映了越秀区的商业氛围浓厚，成交活跃，同时带动了二手市场也非常红火。2001年至2003年二手商铺成交面积为6.89万平方米，占同期一手商铺成交量的92.4%，与一手交易基本持平。
价格特征
从广州市房管局取得的数据显示(见下表)，1998-2004年上半年，越秀区商铺成交均价为21163元/平方米，高出全市原八区的12556元/平方米将近1000元，位居全市成交价格榜首，越秀区的商业优势地位凸显无疑。
据调查显示，越秀区商铺的平均租赁价格亦处于全市高等水平：北京路是广州市最繁华的商业中心，其临街商铺的租金成为全市商铺不可逾越的峰线，平均首层商铺的租金在1000元/平方米以上，位置较好的每平方米在2000-3000元之间，目前正在经营的广百新翼负一、负二层的租金为200-300元/平方米月。一德路——沿江路的干果海味玩具精品一条街和酒吧街商圈的商铺越来越衿贵，一德路的海味专业市场中，租售价最高的是山海城，其首层的销售售均价为8.8万元/平方米(以建筑面积计算)，租赁价为800-900元/m2，其次为海中宝专业市场，其首层的租售价分别是8万元/m2和530元/m2。流花地区是全国最大规模的时装批发集散地，共有14家大型服装批发市场，拥有20多万平方米的室内营业面积，汇聚了服装经营商户1万多家。由于交通便利，服装品种多，每日客流量达20万人次以上，货流量达40多吨，年成交额愈100亿元以上。
商业步行街
作为广州市第一条全天候的商业步行街，北京路是广州市最繁华的商业中心。这里有近千家商店，不仅汇集了广州百货大厦、新大新商场等大型百货商厦，更吸引了莱尔斯丹、卡佛莲、皮匠世家等著名的服装、皮具品牌专卖店在此驻足，是广州商铺最密集、人流最集中的商业街，素有广州的“黄金商圈”之称。
据了解，北京路日均人流量达30万人次，节假日更达50万人次以上，人旺财旺，商铺供求明显僧多粥少，造成商铺租金奇贵，而且顶手费相当惊人。一般的首层商铺每方建筑面积的月租金在1000元以上，位置较好的每平方米在2000-3000元之间，而地点最好的一些商铺更超过5000元／平方米。如北京路某铺位首层临街面积120平方米，共四层，业主开价1800万，带租约，月收租22万元，年回报率高达15%。巨额的回报，自然吸引了众多投资客趋之如鹜。
为避免在规划和定位上与其他商圈(天河商圈、上下九商圈等)的雷同，北京路商圈在定位上，都是围绕娱乐休闲和旅游功能，打造国际化的商厦；在客户群方面，都在面向广州市场的同时，力争珠三角、香港和澳门的客户。目前北京路在建的大型商厦包括光明广场、名盛广场和五月花广场；加上北京南路筹建中的“韩大门”综合购物中心，和以国外零售业为卖点的商厦，北京路将成为大型购物商厦的集聚地。
北京路周边的惠福东路、高第街、大南路、泰康路围绕着十大行业形成的专业街、批发市场，与繁华的中山路形成五条横街。结合周边的文物古迹、旅游景观、商业网点的发展连体构成一个区域，把商业优势与旅游资源、文化古迹与现代化建设糅合起来，进而构成广州第一大商圈。
专业市场
越秀区经过多年的商业发展和文化沉淀，现已形成多个独具特色的专业市场：
一德路是传统的专业市场一条街，从早年的咸鱼水产交易市场发展至今天的大型海味干货批发市场，后来的玩具、文具、精品和副食品等专业市场也相继进驻，如今已拥有国际玩具城、中港城、万菱广场、德宝交易广场等大型商厦，并形成海中宝、山海城和国际玩具文具精品广场三足鼎立的局面。
在政府打造一德路，实现一德路商业的升级换代，从而以“入室经营”代替以往的室外零散经营的策略下，现一德路的专业市场形成海中宝、山海城和国际玩具文具精品广场三足鼎立的局面。由于这三个专业市场具备规划优势、配套及服务优势，因此，其租售价在一德路也是最高的。调查数据显示，一德路的海味专业市场中，租售价最高的是山海城，其首层的销售售均价为8.8万元/平方米(以建筑面积计算)，租赁价为800-900元/m2，其次为海中宝专业市场，其首层的租售价分别是8万元/m2和530元/m2。而在文具精品专业市场当中，租售价最高的国际玩具文具精品广场，其首层的租售价分别为6万元/平方米和330元/平方米，其次为德宝交易广场，其首层的租售价分别为4万元/平方米(现二手价，约99年发售时一手价达7万元/平方米)和100元/平方米。
长堤大马路、沿江西路酒吧街曾是旧广州最为繁华的街道,而且长堤一带聚集了众多的老字号，如爱群酒店、东亚酒店、大公酒家、海珠戏院、广州市电影院等，这些都是越秀区独有的商业和文化遗产。在此基础上规划建设长堤、沿江路一带成为沿江路西餐、酒吧风情街，与闻名的北京路步街相互辉映，是广州现时的观光休闲区。该区域各家酒吧面积分布以中型酒吧居多，面积分布在500平方米以上，清吧经营性质的酒吧面积较小，一般为80~400平方米，如爱群爵士吧、清水居、马田音乐咖啡厅；另外，长堤一带的酒吧经营范围较杂，一间酒吧可以兼有卡拉OK、表演SHOW、DISCO功能，调查显示一般带卡拉OK的酒廊占整体酒吧数量的50%，带卡拉OK功能的酒吧面积较大，如龙胜吧占据天字广场1-3整层裙楼约3000平方米、ET太空城1-3层中空约1万平方米。
流花地区服装市场是全国最大规模的时装批发集散地，共有14家大型服装批发市场，拥有20多万平方米的室内营业面积，汇聚了服装经营商户1万多家。由于交通便利，服装品种多，每日客流量达20万人次以上，货流量达40多吨，年成交额愈100亿元以上。
1.1.2 越秀区商业发展规划
北京路南段建准步行街
按照规划，北京路国际商贸区北抵广卫路，南至天字码头，东以越秀区界为边界，西到解放中路。为配合北京路全线步行化，将拓宽大马站路；开通北
