心星国际商务中心 项目营销发展策略报告 2010年1月30日 报 告 纲 要 第一章市场简析 第二章项目理解 第三章项目定位 第四章形象塑造 第五章营销解决方案 第六章2010年营销规划 第一章 市场简析 一、宏观市场走势 二、区域市场解读 三、微观市场分析 一、宏观市场走势 趋势一：经济环境整体向好，新政宏观调控，2010年整体市场走势相对平稳 国四条出台，楼市调控由“抑制”转为“遏制”，相关政策从严收紧； 楼市调控对商业地产影响较小，诸多利好将刺激商业地产的发展； 2010的市场整体走向将朝着平稳发展的方向发展 趋势二：长沙城市经济保持高速发展 09年长沙市GDP增长达到14.7%，继续保持高速发展； 09年一系列促进经济发展的优惠政策在2010年将继续延续，良好 的经济环境将有利于市场需求环境的稳定 趋势三：长沙城市发展进入快速发展阶段 2010年长沙城市发展由概念性规划阶段进入实质性建设阶段，城市建 设的快速推进为长沙房地产发展提供了强劲的动力和支撑； 省府南迁，长株潭城市群规划，城市向南向东向西向北强力辐射扩 容，房产市场总体发展步伐加快； 品牌开发大鳄的全面介入，使各板块地产开发水平、开发品质以及开 发速度得到大幅度提升，同时也使板块间的竞争变得更加激烈 第一章 市场简析 一、宏观市场走势 二、区域市场解读 三、微观市场分析 二、区域市场解读 第一章 市场简析 一、宏观市场走势 二、区域市场解读 三、微观市场分析 三、微观市场分析/写字楼 1、 长沙写字楼市场现状——分布格局 长沙中央商务区基本以五一大道为东西轴线、芙蓉路为南北轴线，两条城市主 干道交会于五一广场，众多金融机构在此建造总部楼宇，逐渐形成了长沙的金 融中心； 随着CBD的发展，中心区域内可供开发面积减少，竞争加剧，同时也出现了交 通花费时间成本大、停车难，租金过高等问题，由此出现了商务区沿芙蓉路南、 北方向扩散的现象和趋势，芙蓉中路与韶山北路商务区逐渐形成 1、 长沙写字楼市场现状——产品分类 商住混合办公 规模庞大的中小型企业，对价格较低、面积小的商住楼需求较旺盛 ； 存在问题：档次低，商务配套不全，物管差，功能混杂， 很难适应现代商务发展的要求，销售情况理想，但出租空置率高 酒店式办公 与酒店伴生、酒店级服务、优质的办公环境，接受度高。被注重形象的大公司视为企业实力地位的体现； 存在问题：管理费极高。会议室租用方便，租金昂贵，极少对外销售产权 专业写字楼 真正意义上的高端专业写字楼历史并不长，从05年亚大时代、顺天财富中心开始； 完全意义上的高档写字楼的出现是长沙写字楼市场的一个分野； 2、长沙写字楼市场未来发展规划 专业写字楼在传统CBD区继续发展，但配合省府“南移”、融城的需求，省府板块也将成为新的热点 本案的开发恰逢传统的城市商务区转移扩散至新商务区的时间节点上，且项目位置处于传统的城市商务区转移扩散至新商务区的空间节点上 3、长沙写字楼市场未来趋势 预计2010-2011年，写字楼新增供应量：31.72万方，其中多为高档及中高档写字楼 4、区域写字楼产品市场分析 目前区域在售专业写字楼项目不多，商务氛围尚未成熟，处于发展阶段； 片区潜在竞争项目较多，主要分布在省府周边的芙蓉路与湘府路，基本处于规划中，但区域后续竞争压力大。。