再一次，让御锦城红遍全市——2012年总结及2013年策略总纲
谨呈：盛恒（西安）房地产开发有限公司
版权声明：
本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。

背景分析
策略及执行
市场背景
销售回顾
数据回顾
推广回顾
渠道回顾
项目目标
货量盘点
产品梳理
目标分解
核心问题
营销策略
1、大盘战略
2、热销策略
3、执行策略
解决思路
竞争分析
客户分析
目标及核心
问题界定
报告结构
2012年淡市成为常态，刚需性产品成为销售主力
市场背景
上半年市场极不稳定，2月和5月分别出现了明显的低价潮，6月开始略有回升，下半年淡市之下市场呈现软着陆；
从成交面积结构来看，2012年全市全年成交以刚需产品为主，比例保持在40%左右。

结合市场表现，产品交替推售，以刚需为主，迅速出货
推售回顾
1月
2月
10月
9月
3月
4月
5月
7月
6月
8月
11月
12月
V青年（刚需）
鹭湾（改善）
萨拉曼卡（别墅）
V青年
（刚需）
鹭湾（改善）
萨拉曼卡（别墅）
2012年共开盘8次，其中以V青年推售为主，其他产品搭配销售；
下半年开始V青年销售产生疲态，销量有所下滑。

V青年
（刚需）
V青年
（刚需）
V青年
（刚需）
萨拉曼卡
鹭湾
V青年
相对别墅型和改善型产品，刚需型产品去化快速
数据回顾
整体2012年销售中以V青年紧凑型低价刚需出货最多，占比达70%
刚需型产品去化最为快速，其中紧凑型纯刚需去化量远大于改善型刚需，呈现出越刚需，去化速度越快的态势；
相对于刚需产品，改善型产品明显去化较慢，别墅型产品则呈现出滞销状态
全年分两条线推广，以大盘引领，阶段性新产品集中推广
推广回顾
推广回顾
—地块形象
推广回顾
—大盘形象
全年以整盘形象推广为主，地块形象推广穿插其中；
客户对价格数字较为敏感，低价起价的推广形式收效甚好；
2012年御锦城大盘最终留给市场的印象为“热销”“冠领”
5月
6月
超越想象的价值，墅质生活的花与墅
7月
4900起，再领浐灞
8月
9月
V青年，
卫冕销冠
春季三批次121㎡瞰景四房 82㎡温馨两房
4900起，买一间送一间
10月
懂得欣赏自是一种享受
这一年我最欣慰的决定
11月
12月
看遍浐灞，情系鹭湾
地铁花园大城年终臻品钜献 4990起
两千亩成熟地铁大城仅百席臻品房源感恩钜惠4990起
冠领浐灞，2012年单盘热销2000套
整年线下渠道效果显著，对于刚需客户的挖掘效果明显
渠道回顾
全年的渠道铺排效果明显，总共促成184套成交；
在所有渠道中以外展和派单的效果最为明显，占到渠道成交的70%左右；
渠道铺排从集中的长乐路商圈开始外延，城南城内客户来电咨询量稳中有生，但是接待量始终不大，建议区域外拓展以物料展示为主，人力投放为辅。

小结
2012年全市低迷，刚需性产品成为销售主力
2012年别墅产品，改善产品，刚需产品交替推售，主力为刚需；
相对别墅型和改善型产品，刚需型产品去化快速；
全年分两条线推广，以大盘引领，阶段性新产品集中推广；
整年线下渠道效果显著，对于刚需客户的挖掘效果明显
迎合市场需求，线上线下配合，高性价比产品快速去化
背景分析
策略及执行
市场背景
销售回顾
数据回顾
推广回顾
渠道回顾
项目目标
货量盘点
产品梳理
目标分解
核心问题
营销策略
1、大盘战略
2、热销策略
3、执行策略
解决思路
竞争分析
客户分析
目标及核心
问题界定
报告结构
开发商目标
目 标
GOAL 1 :
2013年实现2500套冲刺3000
GOAL 2 :
御锦城品牌持续的深化大盘增值
剩余产品以V青年中舒适性刚需产品为主
剩余货量
目前所推产品中，剩余产品以刚需型为主，改善刚需型最多，改善型、别墅型产品剩余较少，基本为尾货
萨拉曼卡
鹭湾
V青年