世联地产顾问（深圳）有限公司 新龙岗商业中心二期价格制定方案 目录 一、定价的背景 二、楼层均价的确定 三、铺位分类及分类均价的确定 四、付款方式及平均折扣率 五、生成价格表 六、销控方案 一、定价的背景 一期价格实现过程的回顾 成交均价节节攀升， 已经超越价格目标 二、楼层均价的确定 初步确定楼层均价 二期特点分析： 位置更好，昭示性强； 规划有大中庭，弱化楼层差别； 引进上海家居第一品牌——盛源大地 开业早，价值实现早 二期比一期的产品更有优势 详见楼盘比较表 市场比较法 初步确定二期楼层均价 与一期比较后，获得的比准价格 2层：11032元/平米 3层：7381元/平米 市场比较法的修正因素 1、客户对单价的敏感度较低 在一期的销售过程中，先后涨了3次价，其中三楼涨了20%，但是，并未直接影响到销售速度 主要原因：10年返租100%的策略，导致客户较注重首期和投资回报；对单价的变动并不敏感 2、促进一期剩余单位的销售 当前，一期尚余37%，为了先消化一期商铺，需要通过高价差，引导客户选择一期；在折扣上也引导客户先买一套一期，再买二期有5%优惠 3.招商情况良好 二期招商率为70%，租金约为70元/平米，按照市场惯例，可以支撑1万元/平米的价格 根据上述因素，将价格修正为： 三、铺位分类及分类均价的确定 同层铺位分类考虑因素： .1.人流分布 二、三楼中庭面积为1430平米，出入口较多，人流分布均匀，价值递减明显 2.一期价格制定的经验反馈 由于客户对单价的差异敏感度较小，过于复杂的价格表，反而加大业务员的解释工作，因此，二期铺位价格差异测算适当简化 综合上述因素，以中庭为中心，按照价值递减的顺序，依次将铺位分为： 内环铺 中环铺 外环铺 边角铺 铺位分类 2层分类及价格考虑因素： 距中庭远近、天桥、边角 3层分类及价格考虑因素：距中庭远近、边角 四、付款方式及平均折扣率 二期付款方式及折扣率 促销折扣的安排 其中： 9月8日前认购，每套可有1万元优惠（实行递减原则，预计实际优惠5000元/套）； 一期业主购买额外5%优惠； 开盘期，成交客户5%折扣。