冲破红旗路 · 树立新地标
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写在前面——
万科长江道项目，是万科近年来在天津市就地块而言最趋近城市中心区的项目；同时，也是万科天津公司在“颠覆、引领、共生”的核心思想指导下的天津市场的产品与战略布局的突破和转型之作，意义深远而重大。

伟业顾问一直以来十分重视与万科的合作，并且为能够给万科提供深入的市场、产品和营销服务而感到荣幸。接到本项目的标书，伟业积极投入，开展了大量的基础工作，就项目的区域市场、客户和产品建议等内容进行了深入的研究。

伟业认为，抓住特征是解决问题的关键。

万科长江道项目，是一个相对“高密度”、“小规模”,以及节奏要求”短平快”的项目；在这种前提下，把握“简单直接、快速有效、科学细分”的原则，将是作为项目在前期产品方向研究的核心思路。

——伟业顾问/05.10.18
项目基本概况
用地与区位分析
市场状况分析
地块再认识
市场再认识
客户细分及定位
产品定位与建议
项目初步综合结论
项目基本概况
项目基本概况
市区地块——天津万科于2005年9月30日星期五下午3点15分在天津土地交易中心经过9轮竞价获得南开区冶金研究所项目地块，该地块是天津万科在市区第一块开发用地。

高地价——土地成交价格折合楼面地价约为2500元/平方米，约合300万/亩，地价较高。

进度紧——计划2006年7月入市，10月份开盘销售，时间较紧。

项目基本概况
用地与区位分析
市场状况分析
地块再认识
市场再认识
客户细分及定位
产品定位与建议
项目初步综合结论
用地与区位分析
用地与区位分析
宏观区位分析——城市尺度
中观区位分析——区域尺度
微观用地分析——地块尺度
宏观区位分析——天津整体发展态势
一轴—两带—三区
海河沿线开发
整体城市南移
河西和南开成为热点
项目所属天津的西北大区位方向，属于配套成熟、交通便利的市区地带，而且行政所属的南开区在天津是公认的适于居住的好区位。

历史文化
南开老城历史上曾是天津政治经济和文化交通的中心。因而历史悠久、文化旅游资源丰富。老城厢、文庙、武庙、玉皇阁、问津书院、广东会馆等。

教育科技
教育特色突出、高科技新型企业出具规模。天大、南开、南开中学、中营小学等共106所。科贸街被称为天津的“中关村”。

商贸金融
商贸金融、餐饮休闲产业发达，各类专业商贸市场、老字号发展繁荣。

市中心
自然环境
环境优越、公园景色宜人，水上公园、长虹公园和奥林匹克中心有效提升南开形象。

南开区
宏观区位分析——南开区历史及现状
天津整体规划发展格局初定，一轴—两带—三区的总体发展战略进一步确定了城市中心的核心发展地位。

河西和南开的大规模开发成为市中心发展的两大热点区域。

轨道交通和快速路的建设将拉动天津市的经济发展，并进一步缩小天津市区的地域性差异。

结论
从城市发展角度看，天津市南部和西部地区较北部地区更加发达，市民的认可度也更高，城市中心在向南偏移的同时，市中心的地位得到进一步强化。

不论从历史还是现状角度，项目的宏观区位条件均具有较好的整体认知基础。

宏观区位分析——项目整体区位印象