华润大冲旧改项目
村民还建住宅的初步定位及简单物业发展建议
导言
【关键字】：
关键字：旧改、村民还建、自住区、出租区
【目的】：
目的：本文主要通过对市场畅销户型及其它相关增值元素的综合分析，辅以区域租赁客户群体研究，针对性指导华润大冲旧改项目村民还建住房的自住和出租部分专项定位
工作说明
【涉及项目】：
户型创新：熙龙湾、中信红树湾、半岛城邦、澳城、御景东方、香缇湾
高层住宅底层商业研究：新城市广场、APM、LangHam Place
【客户样本】：
样本选取：2007年1月－2008年4月中原三级市场成交、租赁单位
样本量：2011单
【研究内容】：
创新户型的发展脉络及特点研究
建筑增值元素研究
租赁客户梯度及偏好研究
高层住宅底层街区性商业案例研究
框架
【第一部分】：大户型价值研究
大户型演变过程
畅销大户型研究
增值配置研究
【第二部分】：租赁客户梯度研究
租赁市场结构性研究
租赁市场价值梯度研究
【第三部分】：出租部分综合建议
开发目标与产品角色
产品组合发展建议
高层住宅底层商业部分研究
受欢迎的大户产品一直和经典的设计是对等的。越是受欢迎的户型，其在赠送面积、对景观的利用、整体的尺度等方面都会融合市场创新元素，特别是在赠送面积这方面，在近几年户型赠送面积越多也就意味着市场关注度越高
水榭花都：最成功的空中花园＋错层露台设计
天悦龙庭：全城首创的廊院设计
高山花园：全复式设计，将赠送进行到底
西岸官邸：全线产品的N+1户型设计
脉络总结：三条主线展现脉络特征和思考方式
案例分析：典型楼盘的畅销户型分析
熙龙湾、半岛城邦、澳城、御景东方、香缇湾熙龙湾的跃式户型
奇数层采用弧形露台设置，控制露台的赠送面积
N+1设计中经典的内庭院得以保留，另外增加北阳台有效延伸室外空间
奇偶层入户位置错开，营造相对完整的入户花园
奇数层次卧露台设置可营造双主卧概念，但改造性不高
偶数层取消实用率不高的赠送面积能有效控制整体的建筑面积
优势：
各赠送部分尺寸符合政府新测绘规范
柔和的外部线条既能控制面积，又丰富立面
北向阳台设置便于内庭院改造
劣势：
仍然没有很好解决奇偶层的素质差距
挤压后的部分房型尺寸偏小
户型整体面宽过长，地形适应性较差
动静分区通过小跃式实现
客、餐厅都保证有阳台连接室外空间
没有很好解决奇偶层的素质差距
2.8m的卧室尺寸过小
过道、走道部分浪费面积现象仍然较多
面宽达到18m，整体面宽可能超过40m，这对地块素质要求较高