本报告是严格保密的。项目研究工作的阶段划分，目前处于发展战略和
整体定位阶段，月底将提交产品建议及启动方案
第一阶段
整体发展战略及定位
第二阶段
物业发展建议
及启动期定位
v整体战略、
v总体定位
v总体规划及产品建议
v启动期定位
提交
成果
v市场调研
v竞争及消费者访谈
v成功案例借鉴
v区域价值点分析
v项目竞争力
工作
内容
v规划细化、功能细
化、产品细化
v分阶段开发策略、开
发节奏
v启动期客户、位置、
规模、产品、户型定位
做什么？怎么做？
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本报告是严格保密的。项目基本判断
u项目建筑面积约107万
m2，虽然是以住宅开
发为主，但绝对不是一
个普通的房地产项目，
不能以开发小项目的经
验来处理
u项目是武汉重型机床
厂整体改造计划一部
分。属于城市核心区都
市重建体系
基本判断：世联经验
一、本项目开发必须以区域开发的角度来思考
三、本项目开发属于都市重建的范畴，必须
遵守都市重建的普遍规律
二、本项目必须遵守大盘开发的一般规律
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本报告是严格保密的
都市重建案例研究
鹿特丹(荷兰)
传统与现代的融合
单体建筑的魅力
爱丁堡(苏格兰)
是旧爱也是新欢
个性与传统的和谐
IBA新建内城（柏林）
批判的重构
提示性案例
标杆性案例
六本木(日本)
形象致胜
规划领先
单体厂房改造案例
北京798工厂、上海8号桥、上海X2工程
深圳康佳工业区改造、蛇口南海厂房改造
保留与更新
增值举措
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本报告是严格保密的
重建案例研究发现，保留与更新、增值举
措是都市重建项目的增值核心
在打造实体建筑和功能的同时，关注人的活动及心理感受，并形成
精神归属中心和精神圈层
增值措施之一是通过具有强制性视觉冲击的标志性建筑物来打造
保留具有历史回忆的建筑，进行创新改造，并赋予新的功能，形成新的
公共活动空间和标志场所，一般以酒吧、餐饮等公关活动中心、艺术
中心和创意产业区为改造的主要方向
增值措施之一是打造具有人文特色、国际化的区域标识体系和步行
系统
通过多层次、复合化的功能体系，形成城市生活新的一极，突破区
域原有价格体系
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大盘开发案例研究
中海国际社区
重建区域价值
北京富力城
高地价下的开发模式
上海古北
开发理念
提示性案例
标杆性案例
华侨城
开发节奏
区域整合
模式、定位、产
品、营销、分期、
容积率分布、节
奏、盈利模式等
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大盘案例研究发现，区域价值界定、功能产品多
元化、合理开发节奏是大盘成功的关键点
大盘的启动以立势为主，必须形象高端，以次高端产品做标
杆，中高端产品回现，在此模式之下，保证后期的价格提升
的潜力空间
大盘功能配比必须是复合和分层级的，不同层级承担不同的
功能，并在开发期的不同阶段发挥不同的作用
大盘必须营造区域价值，然后形成项目独特的核心价值主张
大盘产品相对复合和多样，通过标杆产品、回现产品、创新
产品的组合搭配，整体实现项目目标
大盘需要营造自己专属的客户圈层，主流客户群，且客户群
要复合而非单一
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