户型市场评价 户型评价的角度 以开发者的角度——（规划）户型是社区中的户型，（定位）户型也是表达定位的重要方面 以使用者的角度——用、好、靓、新、绝 以销售者的角度——要明星、去硬伤、讲究组合、看重传达 户型评价要点 1、不要就户型论户型——一个户型首先存在于整个规划体系中；同时也是整体户型结构的组成部分。 备忘录： 户型评价由“大”而“小”，规划确定——户型才有存在的依据；结构恰当——再去探讨单个户型的合理性。 户型评价要点 2、突出实惠度、舒适度还是放大价值感。 备忘录： 诉求不同决定了评价标准的不同。 ——尺度 ——细分度 ——异型空间 ——面积分配 户型评价要点 3、尺度问题很重要 备忘录： 一定限度之下，尺度就是舒适度的指标。 尺度标准的绝对性与相对性：绝对性来自人体工学与生活经验；相对性来自产品定位与竞争关系。 户型评价要点 4、识破“看上去很美” 备忘录： 调动生活体验去感受户型细节：厅里的门太多？对角相峙的空间？餐桌的墙够长吗？进门要对着什么？异型的房子有存在理由吗？空间越细分越好？…… 户型评价要点 5、评估户型亮点的有效性 备忘录： 情景亮点、功能亮点（多一个功能空间）、实惠亮点——不是每个亮点都能点燃购房冲动。 户型评价要点 6、突出标杆户型的领袖性；强化明星户型的竞争力；消除问题户型和硬伤 备忘录： 要均好也要极致，关键时刻牺牲谁？ 案例--- 大连软景公寓项目户型评价 4-28层标准层平面图 原设计方案 从产品设计的角度来看，目前方案布局合理、尺度适宜、面积控制得当 8.1米柱距兼顾了经济性与尺度控制 零居主要分布在北侧，4米大面宽 一居半南向采光面高达8.1米 小两居室双面采光，占据了最佳位置 0居 1.5居 2居 从客户与市场的角度来看，目前方案仍存在销售风险 风险一 产品梯度不明确 风险二 户型竞争优势不突出 楼栋之间，高低层之间完全一样，平层同类户型差异性不明显。 户型设计不减分，但对产品价值提升贡献不足。 顶层户型设计排布方式与标准层一致，未能充分利用开阔海景和空中花园资源 与标准层的差异：利用退台设置空中花园。南北横向两组户型，端头开间由4.05米调整为5米。 现状问题：作为顶层部分户型，没能充分利用资源优势，无创新空间。 零居——平台达标产品，面积占比超过40%的量使其市场接受度将影响整体销售结果 量——套数占比超过50%，面积占比超过40%，零居销售结果将左右整个项目的收益。 面积——市场零居平台水平35-55平，本项目43-47平，处于平台水平。 户型设计——标准的胡同户型，单一采光面，平台产品设计标准。