圣兰菲诺洋房升级分析总结
圣兰菲诺项目自3月21日临时售楼处启用至今，经历了项目形象面市、客户积累阶段、洋房预约认购三阶段，截止7月17日共积累预约卡259张，为准确落实客户购买意向，自7月18日开始办理客户升级活动，对外产品报价为均价7000元/㎡，计划开盘前升级目标120张，通过一周的升级结果来看升级客户数量不理想，客户对价格抗性比较大，主要表现如下:因价格因素观望客户比例大，对产品价格承受力低，放弃购房客户（另选它处）数量上升等，具体情况如下：
升级状况分析
截止7月25日预约卡共办理261张，其中老客户259张，新客户2张。

截止7月25日预约卡升级数量为13张，未升级客户数量为246张。

3、未升级客户原因及比例
序号
未升级客户原因
数量
比例
。。。

小结：
一周内预约卡升级数量为13张，升级效果不理想，客户普遍对均价7000元/㎡价格抗性大；
其中价格承受力比较低客户，直接放弃选房意向，主要选择周边价格5500元以下的多层洋房项目。价格承受力优质的客户放弃购房，主要考虑方向为周边联排别墅或观景大平层产品；
因价格因素导致客户未升级比例大，是目前急需解决的问题；
价格在6000-6500元客户依然是客户群主力，对项目定价起到指导意义；
二、所面临的核心问题
1、如何合理化安排项目开盘前工作节点和节奏？
2、针对目前客户对项目价格抗性大，如何解决？
3、针对因价格因素导致客户不升级、观望，如何解决？
4、针对团队因为升级不理想可能造成心态变化，如何解决？
5、针对开盘前营销推广，如何展开针对性较强的策略？
三、解决策略
价格确定公布客户装户摸底宣传推广配合
1、时间安排：
2、因价格因素导致客户抗性大，针对购卡客户价格摸底结果，制定合理价格区间，具体办法：
针对目前客户对项目价格承受能力，结合地块未来发展潜质，我司建议项目均价定位： 元/㎡。

目前对外报价口径统一为7000元/㎡，7月28日前制定出详细价格表，对未升级客户制定相应的话术进行引导，邀约客户到场算装户价格，以实际的装户价格来打破客户对整体均价的抗性。

3、因价格因素导致观望、不升级的客户数量多，针对此类客户公布价格表，引导客户做出选择，具体