世联地产鲁能福建别墅项目前期策划报告
谨呈：厦门翔安新城投资开发有限公司
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开发商背景
厦门翔安新城投资开发有限公司是山东鲁能集团在厦门设立的房地产投资开发公司，公司实力雄厚
开发商在福建省除本项目外，在厦门、泉州有土地储备
项目概况
用地性质：别墅用地
容积率：≤0.4
限高：有限高，具体数据不明确
项目一期：3米等高线以上836.81亩，有产权
3米等高线以下328.39亩，海滩可租用
项目二、三期：原规划为海洋公园和旅游服务项目，共1200亩(该部分暂不确定)客户目标及困惑
目标
通过项目的成功开发，树立楼盘品牌形象
以项目品牌带动企业品牌，提升鲁能品牌
在品牌之下，实现尽快回款和利润最大化
困惑
项目开发时机如何把握
项目的开发应如何启动
项目销售价值如何实现
项目地块价值的衡量
我们认为的难点
如何面对1200亩的体量项目研究工作的阶段划分
2005/8/3
2005/8/10
2005/8/29
第一阶段
市场调研
第二阶段
项目整体定位及发展战略
区域经济背景研究
房地产市场调研
政府官员访谈
专业人士访谈
客户访谈
相关资料收集
市场机会点的挖掘和分析
项目整体发展战略
项目定位及深化
项目物业功能分区建议
项目经济评价
项目开发时机判研项目报告的结构思路导图
项目界定
项目发展战略
项目定位
功能布局建议
问题界定
经济评价
地块解析
市场背景
项目界定
案例研究
需求分析
竞争分析
发展战略
客户定位
产品定位
形象定位
功能分区及比例划分
功能布局
启动区建议
开发时机研判地块解析
市场背景
项目界定
项目界定地块区位——位于长乐郊区，周边大型工业区分布
地块区位
本地块位于福建长乐市漳港镇仙岐村北澳南澳
处于福州市区的东南方向，长乐市东面临东海处，长乐国际机场东南侧
距长乐国际机场约2公里，距长乐市区市标位置约19公里，离福州市区约50公里
临近大型工业集中区
在建的长乐市空港工业区
滨海工业集中区
金峰工业集中区
周边配套
仅民航海天大酒店
长乐
漳港镇
19公里
50公里
福 州