谨呈： 山东鲁能亘富开发有限公司
山东世联怡高物业顾问有限公司 顾问事业部 2016.09
PART1
开发背景解读
本体条件解读 市场背景解读 核心问题界定
【区位条件】项目位于政务新区边缘区、同时临近新老城交汇处，属于城市非一线价值地段
城市格局：章丘划分为章丘老城区、政务新区、产业园区与大学城片区四大板块； 区位：项目位于桃花山街以西，鲁宏大道以北，铁路以南，距离政务新区中心市政府直线距离3km，距离老城中心立天唐人直线距离2.5km，铁路为新老城分界线，所以项目位于新城边缘，新老城交界处； 区域形象：项目周边商业、教育配套完善，开发楼盘多，城市意象较好
【周边配套】目前项目周边缺乏大型生活服务配套，尚处于城市商圈辐射范围内；项目紧邻章丘新四中，片区学区属性鲜明
教育配套：项目附近有、三涧小学和章丘新四中（施工中，2017年9月第一批招生入学） 商业配套：项目距离章丘银座商城不超过2公里，在其辐射范围内；另外周边居住氛围一般； 医疗配套：项目2公里范围有章丘人民医院、中医院、章丘市妇幼保健院和章丘口腔医院，但是项目周边缺少诊所门诊医疗配套； 交通配套：项目东西紧邻世纪东路和石河街，通达性好，交通便利；附近有章丘8路、章丘11路;章丘11路北线;章丘9路公交线路经过，临近项目站点有东城花苑站、城东工业园路口站、三涧溪村路口站
章丘五中
章丘银座商城
双山中心小学
章丘第二实验实验中学
华联开发区商场
立天唐人/香港街/大润发
章丘市口腔医院
章丘市妇幼保健院
章丘市东山小学
明水小学
三涧小学
章丘市中医院
家和超市
顺风超市
城东工业园路口站
章丘人民医院
石河街
东城花苑站
章丘新四中中
三涧溪村路口站
【地块现状】地块方正，内部为耕地，地势平整，开发难度小
该地块目前属于耕地，南高北低，高差较小，且地势平整。地块内有坟墓约20处(当地国土局负责清理)，地块西侧20米内有条六米宽的泄洪沟，其他区域以农田、荒地等为主，开发难度不大，整体熟化成本相对较低
地目地块位于章丘市区东部，东至世纪东路，西至石河街，南至唐王山路东延线，距离章丘新四中约150米，北距胶济铁路1公里，对项目产生影响较小。南距经十东路约800米，整个地块通达性较好，该片区为章丘城区仅有的规模化集中开发的区域，未来发展潜力较大；
【项目指标】项目总体量近百万方，具有大盘规模优势；一期地块总建筑面积约为22万㎡，容积率2.0，限高55米将制约项目可能出现的物业类型选择
vs
章丘政务新区边缘区，新老城交汇处/章丘新四中片区/百万平米住宅大盘的首开项目
【本体属性界定】
【市场供需环境】章丘住宅市场年去化量约100万平米，整体供需比1:0.73，整体呈现良性发展；但章丘为典型内生型市场，很容易实现市场饱和
章丘整体市场供需比1:0.73，处于供大于求状态，2016年月均去化10.44万方，截止2016年7月底商品住宅存量149万㎡，去化周期为14个月
【开发目标理解】作为百万大盘的首开地块必须成功启动，打造市场影响力和口碑，实现开发价值最大化
开发目标： 作为百万大盘的首开地块，必须实现成功起势，兼顾项目快销和溢价的基础上，实现开发价值最大化
战略目标： 实力央企进驻章丘的首个住宅项目，打造市场标杆项目，树立企业品牌和影响力
【核心问题界定】如何在小容量、存在市场价格天花板的市场环境下，首开起势，奠定项目高品质形象，实现项目开发价值最大化？
盈利 模式选择
PART3
市场机会及竞争分析
市场机会分析
【核心问题2】作为百万大盘的首开地块，166亩的物业类型如何选择，核心竞争力如何构建？（2.0容积率，有55米限高的情况下市场机会的找寻）
【市场板块分布】章丘市区房地产市场根据发展状况可分为四大片区，本项目处于政务新区边缘区，未来竞争主要来自政务新区和老城区
区域特征：依托政务南迁发展起来的新区，商业、教育、医疗配套完善 楼盘特征：热点开发区域，在售楼盘集中区域 均价： 5300-6400元/㎡ 客群：客群较为广泛，老城区客户和乡镇客户均占较大比例 典型项目：龙盘山家园、福泰.新都城、龙泉一号
政务新区
区域特征：高校聚集区，以发展教育为主，商业、医疗配套不足 均价： 4500-4600元/㎡（玉兰花园均价6000元/㎡） 客群：乡镇客户为主，主要是章丘南部文祖、埠村镇等，客户对价格极为敏感 典型项目：中铁建.明山秀水、绿城.玉兰花园
区域特征：城市工业区，工业企业聚集 楼盘特征：在售项目较少，仅中铁·渃德名城 均价： 6100-7400元/㎡ 客群：乡镇客户以及周边企业职工客群 典型项目：中铁·渃德名城
老城区
区域特征：城市配套完善 楼盘特征：旧改推进困难，在售项目少 均价：4800-6400元/㎡ 客群：老城区客户及章丘周边乡镇客户 典型项目：御泉世家、唐人中心
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