广渠路15号地市场初步判断 第二部分时点价格评估 第一部分项目条件评判 第三部分整体趋势判断 目录 第四部分项目售价评估 第五部分地块价格评估 区域条件 东四环内大面积综合用地，周边配套成熟 地块 金地中心、华贸中心 后现代城 珠江帝景 家乐福超市 百盛购物中心 乐购超市 新津海国际 四至条件 氛围相对成熟，几乎不存在直接竞争项目 周边配套成熟，竞争项目大多售罄或进入尾盘状态。直接竞争项目主要是广渠路10号地，但考虑到体量差异，10号地更多起到帮助本案拉抬价格的作用 基础条件 【规划指标】 大面积综合用地，容积率相对偏高，后期品质提升有一定难度 实际可销售项目的容积率相对较高，住宅用地达到2.8，混合用地为4，若希望通过产品品质提升拉抬后期售价，对规划设计的要求较高。 第二部分区域市场分析 第一部分项目条件评判 第三部分整体趋势判断 目录 第四部分项目售价评估 第五部分地块价格评估 住宅竞争项目 区域内在售项目分布较为集中 竞争项目概况 区域内项目较多，但大多处于尾盘状态 竞争项目成交 区域成交迅速，是北京较为热点的区域之一 竞争项目产品 面积两级分化严重，以90平米以下改善型和140平米以上三室为主 项目综合品质 本案在位置上与周边产品比较更占据优势 公寓类产品 ，周边以LOFT为主，产品多分布于四环外 竞争项目销售 区域内不商务氛围不成熟，大多在售公建类产品以LOFT的形式为主 区域内LOFT产权： 数据来源：北京市房地产交易管理网 项目产权形式 市场上LOFT产品产权以40年、50年为主，鲜见70年产权LOFT 区域内金地名京是为数不多的70年产权，其他竞争产品产权均为40年 区域市场LOFT产品产权为40年或70年 LOFT样本项目供应体量： 数据来源：搜房网楼盘详情页 由上表可以看出： 区域市场上LOFT产品供应体量主要集中在2-5万平方米之间； 都不算是纯LOFT产品，其中青年公社LOFT产品供应体量占总体量的86.27%规模达41408平方米； 项目规模体量 区域市场LOFT产品规模总量约10万平米 Loft样本项目户型面积分布及体量分部表 LOFT项目分析： 美利山的户型面积在50-80平米范围以内；金地名京大部分面积50-80平米，100平米以上占20%；青年公社loft面积大部分在60-110平米之间，30%120平米以上户型； 大部分loft产品鉴于大开间的层高，多数被分割成为2居户型，底层为客厅，上层为卧室。平层面积超过140平米的超大户型会被再分割成3-4居室，便于居室空间的利用； 项目户型面积 LOFT产品面积区间多集中于50-80平米