李沧区房地产市场及竞争项目 调 研 报 告青岛尺度置业营销策划部 2008年3月 第一部分李沧区房地产调研报告一、 李沧区概况1. 区域位置 李沧区是青岛市市内四区之一，位于青岛市市区北端，东部属低山丘陵，中部地势平坦，东邻崂山区，西濒胶州湾，南与四方区相邻，北与城阳区接壤。辖区内海岸线长约13公里，境域最大纵度约11公里，最大横距约14公里。李沧区距青岛市中心20公里，距流亭机场12公里，济青高速和环胶州湾高速均在20分钟车程范围内。重庆路、308国道、胶州湾高速公路等多条主要干道穿越李沧区，公共交通发达，便捷的交通为区域经济和城市发展注入了活力。在政府的整体规划上，青岛市东西海岸相连，南北区域相通，李沧区处于青岛市区与城阳的城乡结合部位，是青岛市内四区内面积最大的未开发之地。随着青岛市城市化水平的不断提高和规模的不断壮大，受土地资源限制，向北部发展成为必然，给李沧区提供了良好的发展机遇。2．人口 李沧区面积98平方公里，2007年人口47万人，其中常住人口35.3万人，人口密度为每平方公里4796人，区内有回、蒙、满、壮、苗、朝鲜、土家等少数民族21个。辖李村、虎山路、浮山路、永清路、楼山、湘潭路、九水路等11个街道办事处。 ① 李沧区街道办事处分布图② 李沧各街道人口分布图从上图可以看出，在李村、永清、湘潭街道办事处的人口要高于周围其他区域，李村是李沧区的商业中心区，李村商圈更是青岛北部最大的商圈，这里聚集了大量的居住和就业人群，成为李沧人口最为密集的区域。永清街道办事处区内11个居住社区，驻有汽车销售、物流配送等各类企业共计350家，涉及行业多，流动人口杂是该区域的主要特征之一。文昌阁项目属于虎山路街道办事处，虽于三大街道紧临，但却受到虎山山脉阻隔，因而区域内人口并不密集。③ 李沧区2004-2007年人口基本情况年份（年） 常住人口 （万人） 流动人口 （万人） 出生率 （‰） 死亡率 （‰） 自然增长率（‰）2004 28.65 6.35 8.36 6.00 2.362005 29.1 10.9 7.85 6.44 1.412006 34.18 10.82 7.17 6.11 1.062007 47.02 35.3 7.21 6.37 0.84 近年来李沧区常住人口有明显增加，尤以06年增长最快，而在流动人口及出生率均小幅下降的前提下，判断该年增长人口中绝大部分为原青岛市区居民。 2006年-2007年老年人口数最多为市北区8.6万，其次是市南和四方区，分别为8.1万和6.5万，李沧区老龄化最低，只有4.7万。3．经济发展 按照“优化提升二产，突出发展三产”的思路，李沧区近年来着力调整经济结构和转变发展方式，全区产业结构不断优化，发展的稳定性、协调性和持续性逐步提升。2007年全区生产总值完成191亿元，比2002年翻了一番，继续排在市内四区首位；二、三产业增加值比例由2002年的67.7：32.3调整到2007年的64.7：35.3。近年来，李沧区都市工业示范区建设成效初显，北部商贸中心地位不断巩固，经济综合实力显著增强。2007年1-9月，李沧区规模以上固定资产投资共完成42.9亿元，同比增长15.6％，其中房地产开发完成投资19.9亿元，同比增长1.2倍，城镇项目投资完成23亿元，同比下降17.9%。 2007年上半年，李沧区人均可支配收入达到8041元，同比增长12.3%，人均消费支出达到6732元，同比增长26.3%。居民生活水平稳步提高，消费结构进一步改善。 小 结： 李沧区是青岛第二大商业中心和工业基地。商业繁荣，工业发达，经济总量排 。。。。。。