第一部分 红海扫描 市场、客群、产品 Market, Consumer and Products 第二部分 开创蓝海 整合营销策略 The Strategy of the ConformityMarketing 第三部分 蓝海战略 营销战术 The Marketing Strategy 传播计划 The Promotion Plan 销售执行 The Marketing Plan 市场、客群、产品 Consumer and Products NO.1 红海扫描 宏观市场 Macro-market 2003年国土资源部对别墅用地叫停 政策层面 (Policies) 2005年政府出台一系列政策限制别墅开发 2006年别墅用地全面叫停止,限外令 北京别墅产品未来放量呈减少趋势。 政策面没有起到抑制低密度住宅价格的作用， 反而刺激拉动市场需求。 明抑暗扬\推波助澜 数据来源城市地图 土地层面 (LAND) 土地供应趋势图表 04-06年独栋别墅销售趋势数据 27.6% 59.5% 24.2% 23.1% 市场供给与销售层面 (Supply and Sales) 04-06年独栋别墅销售趋势数据 39.1% 93.8% 8.2% 57.4% 04-06年独栋别墅销售趋势数据 9.1% 21.5% 别墅销售持续增长，价格持续走高，新增需求已经超过新增供应，市场正在消化存量。别墅产品正面临最佳的市场机会。 未来别墅类低密度产品供应趋紧，产品溢价随着入市的时间推移而增长，短期内由于前期大规模的市场放量，低密度产品竞争仍然非常激烈。 土地集中供应 别墅土地供应区域主要集中于北城将导致未来市场竞争主要集中于此区域。 北京别墅价格将保持上涨趋势，06年涨幅已超过15%，07年由于受政策、产品品质变化等影响，涨幅受控，预计总体10%-15%。 容积率低于0.5土地供给更为稀缺,中高密度别墅项目将逐渐成为低密度住宅市场主流； 2007年类独栋,洋房等中高密度产品将受到广泛关注。 渐入佳境