2 无锡金科无锡金科无锡金科无锡金科21212121号地块项目号地块项目号地块项目号地块项目 本报告是严格保密的 项目研究工作的阶段划分项目研究工作的阶段划分项目研究工作的阶段划分项目研究工作的阶段划分 第二阶段（中期）第二阶段（中期）第二阶段（中期）第二阶段（中期） 项目整体定位及发展战略项目整体定位及发展战略项目整体定位及发展战略项目整体定位及发展战略 2009/5/142009/5/142009/5/142009/5/142009/5/202009/5/202009/5/202009/5/20 第三阶段（终期） 提交终稿 工作工作工作工作 最终成果最终成果最终成果最终成果 城市发展、宏观经济背景研究 房地产市场调研 对专家及消费者深度访谈 项目地块解析 客户分析 市调报告提交整体报告 （中期） 核心问题梳理 项目盈利思路 整体发展战略 各物业承担作用 项目定位 经济测算 2009/6/102009/6/102009/6/102009/6/10 第一阶段（市场调研） 市场现状及客户访谈 根据客户建议深化研 究，完善报告 物业发展建议 提交整体报告 （终稿） 2009/6/202009/6/202009/6/202009/6/20无锡金科无锡金科无锡金科无锡金科21212121号地块项目号地块项目号地块项目号地块项目 本报告是严格保密的 项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位 案列借鉴案列借鉴案列借鉴案列借鉴案列借鉴 案列借鉴案列借鉴案列借鉴 商业定位商业定位商业定位商业定位商业定位商业定位商业定位商业定位 住宅定位住宅定位住宅定位住宅定位住宅定位 住宅定位住宅定位住宅定位 前期核心结论前期核心结论前期核心结论前期核心结论前期核心结论前期核心结论前期核心结论前期核心结论 宏观大势宏观大势宏观大势宏观大势宏观大势宏观大势宏观大势宏观大势无锡金科无锡金科无锡金科无锡金科21212121号地块项目号地块项目号地块项目号地块项目 本报告是严格保密的 01010101 宏观大势宏观大势宏观大势宏观大势 全国房地产市场全国房地产市场全国房地产市场全国房地产市场 无锡房地产市场无锡房地产市场无锡房地产市场无锡房地产市场无锡金科无锡金科无锡金科无锡金科21212121号地块项目号地块项目号地块项目号地块项目 本报告是严格保密的 天津天津天津天津+91%+91%+91%+91% 北京北京北京北京+236%+236%+236%+236% 南京南京南京南京+152%+152%+152%+152% 上海上海上海上海+130%+130%+130%+130% 武汉武汉武汉武汉+462%+462%+462%+462% 成都成都成都成都+184%+184%+184%+184% 广州广州广州广州+116%+116%+116%+116% 深圳深圳深圳深圳+620%+620%+620%+620% 东莞东莞东莞东莞+261%+261%+261%+261% 09090909年年年年2222月各地成交面积增幅（月各地成交面积增幅（月各地成交面积增幅（月各地成交面积增幅（%%%%）））） 08年9月份以来，央行频繁降息和存 款准备金率 购房契税降至1%，最低首付调为20% （08/10/22) 4万亿投资计划(08/11/5) 明确房地产行业的支柱地位(08/12/8 改善性住房取消二套房贷限制营业税 征收缩短3年(08/12/17) 关于促进房地产市场健康发展的若干 意见（08/12/23） 利利利利 好好好好 政政政政 策策策策 频频频频 出出出出 宏观大势宏观大势宏观大势宏观大势宏观大势宏观大势宏观大势宏观大势 全国市场全国市场全国市场全国市场08080808年底以来均呈现一番回暖迹象年底以来均呈现一番回暖迹象年底以来均呈现一番回暖迹象年底以来均呈现一番回暖迹象 政府为稳定宏观经济，救市意图政府为稳定宏观经济，救市意图政府为稳定宏观经济，救市意图政府为稳定宏观经济，救市意图 明显，频繁出台各种房地产利好措施，明显，频繁出台各种房地产利好措施，明显，频繁出台各种房地产利好措施，明显，频繁出台各种房地产利好措施， 旨在稳定购房者信心，事实证明也取得旨在稳定购房者信心，事实证明也取得旨在稳定购房者信心，事实证明也取得旨在稳定购房者信心，事实证明也取得 了一定效果，各地成交量普遍同比呈现了一定效果，各地成交量普遍同比呈现了一定效果，各地成交量普遍同比呈现了一定效果，各地成交量普遍同比呈现 上涨势态上涨势态上涨势态上涨势态无锡金科无锡金科无锡金科无锡金科21212121号地块项目号地块项目号地块项目号地块项目 本报告是严格保密的 但在价格的迅猛上涨形势下，突破客户心理底线，楼盘的成交在但在价格的迅猛上涨形势下，突破客户心理底线，楼盘的成交在但在价格的迅猛上涨形势下，突破客户心理底线，楼盘的成交在但在价格的迅猛上涨形势下，突破客户心理底线，楼盘的成交在4444、、、、5555月呈现月呈现月呈现月呈现 下跌现象，回暖速度放缓。下跌现象，回暖速度放缓。下跌现象，回暖速度放缓。下跌现象，回暖速度放缓。50 100 150 200 1月2月3月4月0.2 0.4 0.6 0.8成交面积成交面积增幅 11500 12000 12500 13000 13500 14000 1月2月3月4月 -0.15 -0.1 -0.050.05 0.1 成交均价成交均价增幅 上海市场1－4月成交面积情况 上海市场1－4月成交价格情况 长三角房地产市场继续回暖，4月销售量达到 1年来最高水平，但随着价格上升，销售量的增 幅减缓 以上海市场为例，09年2、3、4月的面积增幅 分别为54％、94％、19％，4月份增幅下降明显。无锡金科无锡金科无锡金科无锡金科21212121号地块项目号地块项目号地块项目号地块项目 本报告是严格保密的 当前市场整体特征当前市场整体特征当前市场整体特征当前市场整体特征————————城市交易量价齐涨，虽然近期回暖速度放缓，但总体城市交易量价齐涨，虽然近期回暖速度放缓，但总体城市交易量价齐涨，虽然近期回暖速度放缓，但总体城市交易量价齐涨，虽然近期回暖速度放缓，但总体 处于回暖期处于回暖期处于回暖期处于回暖期 北京、深圳、上 海、南京、无锡 等 1、目前大部分城市开始出现量价齐升现象，像上海等城市出现供小于求，一房难求的现象，部分楼盘 价格回到07年的顶峰价格 2、但在价格的迅猛上涨形势下，突破客户心理底线，楼盘的成交在5月呈现下跌现象，回暖速度放缓。