第五郡三号地营销策略总纲 2010年市场研判 3号地营销策略 全国市场未来研判 大连市场 入市时机 推售节奏 目标界定 三号地营销目标 目标分解 产品盘点 2010年市场判断影响2010年市场的核心因素 1、市场内在规律（可预测程度较高） 外生变量 成交量支撑位 资金宽松 资金紧张 三条规律 房地产行业全图景 手握重金 存量不足 抢购土地 投资客为主流 抵御通货膨胀 暧昧的二套房政策 自身防范风险 GDP政绩 土地财政 倾向于维持救市政策 保增长(维持当前政策) 防风险(适度收紧) 价升量高位稳定为主流 供给不足导致部分城市成交下滑 国内经济 全球经济 率先复苏,保8无忧 持续回暖 行业 1、市场内在规律（可预测程度较高） 成交额下降 成交额上升 成交额上升 价量齐升 价升量跌 价量齐跌 价跌量升 价跌量急升 价量齐稳 在07—09年的房地产行情中价量规律得到充分体现 价量规律在07——09年走势中的体现 07 08 091、市场内在规律（可预测程度较高） 从该因素得出的基本判断 2、中央政府的政策考量（不可预测性高） 深圳商品房价量走势 9.27新政 10.22救市 所谓价格的拐点其实是政策的拐点 2、中央政府的政策考量（不可预测性高） 从该因素得出的基本判断 3、发商资金厚度与开工速度（可预测程度较高） 回升 回升 走平 中短期供给并没有明显回升态势，08年金融危机导致的开工低迷是目前供给不能显著回升的原因。 中长期供给呈加速回升态势，供应洼地有望早日走出，届时有可能改变供求格局。 短期内供不应求的局面无法改变，价格继续上行。中期来看供求力量将逐步趋于平衡，甚至逆转。 从该因素得出的基本判断 3、发商资金厚度与开工速度（可预测程度较高） 4、通货膨胀预期（对市场情绪起催化作用） % 同升 同降 在宽松的货币、财政政策刺激下，中长期内通货膨胀的威胁仍然存在 通货膨胀在前期将带动房价的快速上涨，但随之而来的降温政策将使房价涨速放缓，甚至可能下跌