保利上城营销策略报告 市场背景 第一部分：项目价值前思考 提纲 项目借鉴 1、政策环境 中央启动第三轮房地产调控，新国八条出台 1、政策环境 三轮调控政策内容对比，政策更严格，规定更详细，责任更明确 1、政策环境 深圳细则进一步提高限购门槛 细则：非本市户籍居民购房时需提供纳税证明的，必须是最近连续缴纳12个月以上且不含补缴情况，提供社保缴纳证明的，必须同时连续缴纳12月以上的养老保险、医疗保险、工伤保险中的任何两种保险。同时，依据社保局规定，医疗保险和工伤保险不可以补缴。 直接影响：在新规定下，通过补缴社保证明而获得购房资格的可能性几乎为零。同时，因为细则不承认补缴纳税证明的购房资格，因此新政下利用外地人身份证购房的比例将大大降低。在市场还唯有新的规避政策前，限购令的效果将会逐步体现。 1、政策环境 2011年2月9日，央行再次加息 央行2月8日决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，调整后的一年期存贷款利率分别达到3.0%和6.06%，其他各档次存贷款基准利率相应调整。这是央行今年来首次加息，离与上一次加息仅隔45天，也是近一年来第三次加息。 春节后的加息与春节前的国八条相辅相成。 1、政策环境 加息政策背景： 2011年货币政策强调“针对性，灵活性和有效性”，政府银根逐步收紧，利率逐步上调. 进入加息周期，针对二套房或将采取惩罚性的加息。 四次加息后，将对市场产生重要影响（深圳2007年为例） 1、政策环境 市场手段+货币政策 政府宏观调控双管齐下 房产税 加息 存款准备金率 土地政策 提高首付 贷款利率优惠将取消 限购令 限售令 2011年政策会越来越严格，如不能控制，所有手段将悉数用上。 1、政策环境 整体价格或将小幅波动 经济周期将在周期的相对高位波动，并且波动幅度远小于前几年。 房地产行业规模已巨大，成长在减缓； 周期受房价影响大，销售增长将不足；行业毛利率增长受阻。 从先行的市场周期来看，目前商品房销售价格增长过速已经得到初步遏制。 2011 年商品房销售价格上涨过大仍将引来政策的调控，为此，价格大幅度上涨已不可能；同时从目前市场购买实情看， 价格的大幅下跌也不具备条件。