鲁商凤凰城2013年营销思路汇报 临沂世联怡高房地产经纪有限公司 2012年11月15日 谨 呈：临沂鲁商地产有限公司 营销利剑·时之刃 报告说明 本报告是基于前期沟通的基础上，就2013年项目销售目标及营销思路同开发商达成共识； 待年度营销思路确定后，项目组将结合去年营销工作总结、市场情况、客户分析等，制定详细的年度执行工作安排，且侧重于一季度工作执行开展。 目 录contents24 本体分析 时之刃 策略推导 项目目标 在完成项目销售目标的同时，提升企业及项目品牌形象 目标解读： 年度目标按照3.3亿分解； 上半年目标1.7亿，下半年1.6亿； 二季度及三季度任务所占比重约70% 项目目标 目 录contents24 本体分析 时之刃 策略推导 项目目标 高层累计剩余房源货值为1.9亿； 主房：剩余房源集中在三期，共120套； 储藏室：二期28楼剩余3个，三期共剩余63个储藏室计192万； 车位：一二期剩余98个占剩余车位总数的17%； 数据截至11月14日 盘点·高层 高层主房累计剩余120套，总货值约1.18亿 盘点·高层 6层至次顶层房源（18层除外）（货值约5150万） 2-5层、18层房源 (货值约4050万) 1层、顶层房源、部分2层车位及剩余储藏室 (货值约7800万) 三期部分剩余车位（1层及部分2层） (货值约3000万) 明星产品：产品关注度高，随着剩余房源的逐渐减少愈加稀缺，将实现产品最大利润； 现金牛产品：客户关注度高，依托高层产品的销售可以实现快速去化； 问题产品：产品关注度低，景观、采光障碍及18层楼层认知是该产品主要问题，需通过价格等手段加以引导； 瘦狗产品：客户常排斥此部分产品，是销售上的真正难点； 高 需求增长速度 高 明星27% 现金牛16% 问题21% 瘦狗36% 市场需求 波士顿矩阵 低 低 高层产品波士顿矩阵分析 盘点·高层 剩余房源为： 叠拼1套 双拼1套 联排16套 滨江墅7套 别墅剩余房源25套，总货值约1.08亿； 盘点·别墅 剩余房源主要集中在二期，以靠近高层的联排产品及沿街的滨江墅为主 盘点·别墅 高 高 奶牛 波士顿矩阵 低 低 4245万 1960万 2609万 1977万 18% 滨江墅 40% 冲路、门 24% 联排边户 市场需求 需求增长速度 明星 问题 瘦狗 18% 联排中户 别墅剩余产品波士顿矩阵分析 盘点·别墅