华润置地松江泗泾古楼路2号地块项目定位报告 2009年10月 谨呈：华润置地（上海）有限公司项目属性解读 项目定位思考 产品线选择及方案建议 项目价值树体系梳理 各方案综合效益对比地块属性解析古楼路北侧商业 古楼路 地块属性解析 中等规模体量，地块方正，周边水系资源丰富； 现有商业配套品质和档次较低，区域较为缺乏高端生活氛围 北侧润江商业配套档次较低，业种业态分布散乱 西侧紧邻古楼阁河 北侧古楼公路，路况尚好，但多有大中型货车经过 东侧紧邻巴张泾河 古楼阁河 巴张泾河 基地现状：内部平整受地块条件限制，产品线选择受限较大，常规类小高层+低层 产品线组合下的普通住宅将成为项目产品构成主体 地块属性解析 地块经济指标分析 容积率要求下 可能的产品形态板块属性解析本项目位于松江泗泾板块内，该板块紧邻九亭板块， 北临机场，西接佘山国家旅 游度假区，南望松江大学城，东连上海市区，是松江重点发展的中心镇 距上海市中心27公里 虹桥国际机场12公里 地处松江北部泗泾板块，虽受大佘山辐射，但自身缺乏一定的 自然资源基础，远离市中心，整体亦尚未形成高端居住区氛围 板块属性分析 区位属性有多条市级交通干道及轨交9号线贯穿联通，交通可达性好 区位属性 快速交通：经由嘉松公路、沪松公路、莘砖公路可快速到达沪青平公路、A9、A5、A8以及市区 轨道交通：地铁9号线已投入使用，本案临近泗泾站和佘山站两站，距离约在2-2.5公里 板块属性分析区域商业配套及档次将得到进一步升级完善，高端板块居住氛 围愈加成熟 商业配套规划 三湘商业广场 占地约5万㎡，总建约10万㎡，紧邻9号线泗泾站，集生活购物、时尚餐饮、休闲娱乐于一体的一站式体验消费中心，预计2010年底正式投入运营，大润发、KFC等商家已签约入驻。其他商业规划有餐饮、娱乐、生活配套、服装箱包等，当前商铺基本售完；另外还规划有酒店式公寓 佘山湾商业中心 上海城投开发， 超过10万㎡的各类商业中配置了5万㎡的滨水风情商业，3万㎡的精品城市广场，约2万㎡的“佘山湾主题商业街” 泗泾站 本案 三湘商业广场 佘山湾商业中心 佘山站 泗泾镇中心 菲诗艾伦3000㎡米社区商业 金港、同润社区商业 本案所在区域目前无大型配套，主要依靠周边社区的小型商业配套，但未来将有三湘商业广场和佘山湾商业中心投入使用： 板块属性分析