深圳世联地产顾问股份有限公司 万科苏州金阊新城项目 营销策划提案 本次报告汇报的结构内容 目标 ——挑战和机会 ——市场竞争格局\价值构建 目标下的市场挑战 ——客户锁定 目标下的客户占位 ——我们如何引爆 目标下的营销突破 项目商业建议 销售目标——完全超越现有市场，速度为王实现年度回款最大化，并实现对区域内项目的溢价。 长期目标：开盘之后的15个月内，去化全部2504套 ——月均去化167套。 短期目标：2011年10月份入市，开盘售罄5万方 ——开盘售500余套，4-5个月内要达到约6000批客户积累量。 价格目标： 保证住宅清盘和年度回款最大化前提下，价格要实现对周边项目的品牌溢价 出货第一，品牌强化，量价齐飞 品牌目标——万科苏州高端项目全面开花之后的转型之作，进一步巩固品牌影响力，进军苏州北部区域的首个项目。 万科长风项目 公寓、别墅 18000元/平米 万科尚玲珑 公寓 22000元/平米 本案： 刚需型产品 本项目规划指标： 总占地面积：9.91万平方 总可售面积：24.79万平方 容积率：2.5 建筑密度：25% 住宅共计：14栋高层 车位：1：0.8 销售目标的市场思考—— 15个月销售完成，去化全部2504套月均去化167套。 10月开盘售罄500余套，4-5个月内达到约6000批客户积累量。 近期销售速度较好高层项目参考：开盘平均销售率为60%左右,月均平均销售速度为100套左右. 项目启示：基于市场正常销售速度不可能达成销售目标——营销突破，超越现状市场是关键！ 激烈市场竞争格局下，如何占位市场，构建项目核心价值体系？ 万科如何突破与超越现有市场，实现快速蓄客，最终吸引客户购买。 目标下的关键问题： Q2 目标客户在哪里？如何进行精准客户锁定？ Q3 如何营销铺排，开拓营销渠道，快速引爆市场，大量蓄客清盘？ 目标下的挑战与机会 ——市场竞争格局