呈致：江苏吴中地产集团有限公司 太湖明珠项目 前期定位及规划设计建议 戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司 2006年2月 在2月14日与彭总进行沟通后，我行根据具体的项目定位，从合同约定的服务内容出发，进一步完善前期定位报告，具体增加的内容包括细化市场调查部分；进行详细的客户问卷调研分析整理；针对户型设计提出建议；对会所配置、物业管理以及酒店管理给出具体建议。 前言 www.m448 项目分析 www.m448 项目位置 本项目基地位于苏州太湖旅游度假区内，距中新合作苏州工业园区25公里，离上海浦东开发区100公里，与上海虹桥国际机场．上海港、张家港相距均不足百公里 交通主要依靠公路，从项目到苏州绕城高速公路，路况良好 苏州绕城高速公路与沪宁高速、苏嘉杭高速连接，可方便通行于长三角区域内 项目经济指标 小区总占地面积：约500亩 容积率：0.34 绿化率：56% 建筑面积：113,000平米 地块价值研判 地处苏州太湖旅游度假区，未来区域为休闲度假的规划 超大的湖面资源，可以规划游艇俱乐部等配套设施，吸引度假人群 地块两侧规划有大面积的绿地，可以在增加景观的同时，建造一些高尔夫推杆场，为度假村增加娱乐项目 地块呈东西长条形，拥有超长的湖岸线，利于未来规划，也能为开发商争取最大利润率 www.m448 从目前区域内的在售项目来看，与一流品质的度假项目还存在较大的差距，这对于本案的定位与规划非常有利 本案面积较大，自身就有酒店、商业的配套，可以在满足本案自住及度假客户的需求的同时，服务于周边项目的客户 物业类型众多，不同产品可以满足不同客户的需求 体量相对较大，去化时间较长 按照常规思路打造产品易于陷入同质化竞争泥潭 周边度假别墅众多，会分流一部分目标客户 区域内空留土地还很多，在未来可能成为本案的竞争项目 从整个太湖沿线来看，无锡、常州也有太湖旅游度假区的规划，竞争较为激烈 从苏州本地来看，有阳澄湖、淀山湖等众多度假区域，而且离上海的距离均小于本案，会成为本案有利的竞争对手 得天独厚的太湖自然资源和超长湖岸线，属稀缺资源，适于营造高端度假地产项目 周边山水围绕，项目背山面水，生态环境较好，可作为未来项目推广重要卖点 整个区域为度假区规划，利于项目的具体定位 优势 / Strength 与苏州市区的快速道路需要缴费，会阻碍一部分本地自住客户 相比其他个案，本案地块平缓，无法使所有的物业都看到湖景 周边相关配套设施匮乏； 目前旅游度假的氛围没有形成,目前区域人气不足 与主干道之间有较大的高差 劣势 /Weakness 机会 / Opportunity 威胁 / Threats 项目SWOT分析