宏桂东昇项目营销策划提案 环境研究 自我剖析 锁定目标 综合定位 解决方案 策划思路 市场有 什么？ 我们 怎么做？ 我们是 什么？ 我们有 什么？ 什么人要？ 要什么？ 目 录: 市场环境分析 城市背景/整体市场/区域分析/竞争分析/客户研究 项目态势分析 项目理解/项目SWOT分析/项目SWOT应对策略 项目客群分析/客户定位/客户特征描述 客户需求分析 项目综合定位 市场定位/核心竞争力/主题形象/附加值建议 项目营销推广 营销策略/销售推广部署/分阶段营销策略 市场有什么？ ——市场研究分析 市场篇—— 购房者的视角 南宁：一座新兴的国际化都市 1949年南宁市城区人口9万 1985年南宁市城区人口60万 2005年南宁市核心城区人口165万 2010年南宁市核心城区人口210万 是什么让我们汇聚在这里 向往… 她：是山青水秀的广西首府 她：是充满少数民族风情的地方 她：是中国东盟博览会永久承办地 她：是广西的政治、经济、文化中心 南宁，我们来了… 整体市场分析 南宁近年房地产发展快速，开发投资量持续增长，施工和竣工面积增长迅速 南宁近年房地产投资（亿元）及增长率 南宁近年房地产施工和竣工面积（万㎡） 随着城市化进程的加速，南宁近年房地产进快速发展，房地产投资额增长迅速。 城市大规模建设和外来人口的不断增多，促进商品房的销售。 房地产市场繁荣，房地产投资不断加大，其中2007年达到一个高峰。 经过3年的高速发展，南宁房地产投资增幅回落，房地产开始走向成熟和稳定发展的道路。 整体市场分析 南宁近年商品住宅供需旺盛，价格增长较快，刚性需求显著增加，过往的政策调整影响有限 近来南宁商品住宅供需求较旺，07年和09年出现销售面积大于批准预售面积的局面，09销售面积是批准预售面积的2.28倍。 08年南宁商品住宅的销售面积跌到近年的最低谷，市场成交受国家政策调控的影响明显。 南宁近来商品住宅价格增长较快，08年市场低迷的状态下依然呈现13.6%的增长率，09年更是出现暴涨的局面。 南宁近年商品住宅供需情况（万㎡） 南宁近年商品住宅价格（元）及增长率