顺德龙江东华路项目发展策划报告 出品：合富辉煌房地产（佛山） 2009年6月6日 革 新 派 变 面对一个弱小有限的市场； 面对一个缺乏活力、封闭的市场； 面对一群已经麻木的购房者…… 出路在哪？ “我们将改变这个国家，改变世界。” ____奥巴马 让有限变成无限； 让一个封闭的缺乏活力变成开放充满生机； 让麻木变成焕发青春…… （competitor，竞争者） （customer，客户） （core，核心） 项目理解及工作目标 （high， 高度） 发展中的龙江 （aim，工作目标） 竞争中的龙江地产 客户价值体系建立 （new，新产品） （growing，发展中的） 有高度的开发策略 （encourage，激发） 提出富有激情的营销策略 新派产品建议 核心定位 aim 第1部分：地块理解及工作目标 A NGE CH 地块理解：四喜四忧 一喜：龙江地王（优越的区位） 总占地面积（平方米）94684.52 总建筑面积（平方米）331395.82 二喜：龙江第一大盘 三喜：有良好的市场基础 誉称“顺德最富甲的镇街” 龙江素有“四方商贾云集之地”“桑基鱼塘”美名，为“中国家具制造重镇”“中国家具材料之都”“中国塑料建材产业之都” 每年有稳定的消化量 龙江房地产市场需求市场稳定，在08年市场下行周期，住宅月均成交约50套，而市场稳定期月均成交约80套（年成交约1000套左右） 四喜：未来有发展潜力 乐龙路（顺德快速路西段）接驳岭南大道及佛山一环南段，岭南大道规划为佛山城市中轴线，未来将取代325国道成为禅城进入龙江的迎宾大道。 开发周期长 政策风险—— 宏观调控政策，土地供应政策，商品房管理政策，乃至建筑材料、工程管理相关规定的变更，都会直接影响 项目的资金、销售和成本。 财务风险——滚动开发。 市场变化—— 单一的市场定位和产品很难在开发的全过程始终符合市场的需求。 区域发展的风险—— 政府在城市发展和市政配套设施投入的倾向上完全可能发生变更或者需要时间，是否同步与项目开发节奏存在变数。 市场风险 对于一个人口只有20万的街镇，货量在3000户以上的33万平方米大盘，无论是开发周期或市场消化速度，在5－6年间开发，在这段时间内，开发商都必须面对一系列的风险。 一忧：市场风险