研究思路模型研究思路模型研究思路模型研究思路模型
地块所处环境理解
地块自身条件理解
成功案例借鉴成功案例借鉴
未来市场环境预测项目目标客户推导
未来市场环境预测项目目标客户推导
项目定位
建筑研究建议
整体营销部署
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20032003200320032003200320032003年年年年年年年年20072007200720072007200720072007年年年年年年年年20092009200920092009200920092009年年年年年年年年
““““““““中国木中国木中国木中国木中国木中国木中国木中国木
工机械重工机械重工机械重工机械重工机械重工机械重工机械重工机械重
““““““““中心组团北中心组团北中心组团北中心组团北中心组团北中心组团北中心组团北中心组团北
拓卫星城拓卫星城拓卫星城拓卫星城拓卫星城拓卫星城拓卫星城拓卫星城””””””””
““““““““产业发达产业发达产业发达产业发达产业发达产业发达产业发达产业发达
的生态新城的生态新城的生态新城的生态新城的生态新城的生态新城的生态新城的生态新城””””””””
伦教镇近伦教镇近伦教镇近伦教镇近伦教镇近伦教镇近伦教镇近伦教镇近77777777年定位演变年定位演变年定位演变年定位演变年定位演变年定位演变年定位演变年定位演变
基于城市发展定位的思考基于城市发展定位的思考基于城市发展定位的思考基于城市发展定位的思考基于城市发展定位的思考基于城市发展定位的思考基于城市发展定位的思考基于城市发展定位的思考
地块所处环境理解地块所处环境理解地块所处环境理解地块所处环境理解
发展出现阶段瓶颈，政府需要寻求突破
镇镇镇镇镇镇镇镇””””””””
2007200720072007年伦教产业结构年伦教产业结构年伦教产业结构年伦教产业结构
98.38%98.38%98.38%98.38%
1.62%1.62%1.62%1.62%
工业产值工业产值工业产值工业产值农业产值农业产值农业产值农业产值
2006200620062006年伦教产业结构年伦教产业结构年伦教产业结构年伦教产业结构
98.04%98.04%98.04%98.04%
1.96%1.96%1.96%1.96%
工业产值工业产值工业产值工业产值农业产值农业产值农业产值农业产值
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“伦教是珠三角新一轮发展规划的重要交通枢纽，
亦是顺德中心城区的重要组成部分。伦教要抓住这
些发展机遇，积极寻求产业升级之道和突破发展瓶积极寻求产业升级之道和突破发展瓶积极寻求产业升级之道和突破发展瓶积极寻求产业升级之道和突破发展瓶积极寻求产业升级之道和突破发展瓶积极寻求产业升级之道和突破发展瓶积极寻求产业升级之道和突破发展瓶积极寻求产业升级之道和突破发展瓶
颈颈颈颈颈颈颈颈。经过深入调研，伦教的发展初步定位为建设“
2009年3月13日，伦教街道党工委书记周驭洪在第二
批深入学习实践科学发展观活动的动员大会说：
区域政策风向的思考区域政策风向的思考区域政策风向的思考区域政策风向的思考区域政策风向的思考区域政策风向的思考区域政策风向的思考区域政策风向的思考
颈颈颈颈颈颈颈颈。经过深入调研，伦教的发展初步定位为建设“
产业发达的生态新城”，其中包括“一个基地”和
“两个中心”。一个基地是指特色产业和先进制造
业的基地，两个中心，就是以悠闲产业为龙头的现
代服务业中心以及以生态为依托的优质居住中心以生态为依托的优质居住中心以生态为依托的优质居住中心以生态为依托的优质居住中心以生态为依托的优质居住中心以生态为依托的优质居住中心以生态为依托的优质居住中心以生态为依托的优质居住中心
”
文件节选至文件节选至文件节选至文件节选至3333月月月月16161616日刊登在伦教街道办事处政务网日刊登在伦教街道办事处政务网日刊登在伦教街道办事处政务网日刊登在伦教街道办事处政务网
区域政府政策其中一条利用房地产开发突破瓶颈
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坐落位置坐落位置坐落位置坐落位置面积面积面积面积容积率容积率容积率容积率面积建筑面积建筑面积建筑面积建筑用地性质用地性质用地性质用地性质交易日期交易日期交易日期交易日期
伦教霞石区羊大路北侧1307.8111307.81商服用地2008-12-29
佛山市顺德区伦教泰宁路西侧01#、02#、04#
、05#地块
4998 5.125490.004
城镇住宅用地兼容商服用
地
2008-12-10
伦教城北世纪路北侧地块8903.733.228491.936住宅兼容商业2008-1-25
伦教街道伦常北路与世纪路交汇处地块59422.33.5207978.12住宅兼容商业2008-1-25
基于地块体量给予伦教镇深远影响的思考基于地块体量给予伦教镇深远影响的思考基于地块体量给予伦教镇深远影响的思考基于地块体量给予伦教镇深远影响的思考基于地块体量给予伦教镇深远影响的思考基于地块体量给予伦教镇深远影响的思考基于地块体量给予伦教镇深远影响的思考基于地块体量给予伦教镇深远影响的思考
地块所处环境理解地块所处环境理解地块所处环境理解地块所处环境理解
项目地块为现时伦教最大体积地块
伦教城北世纪路北侧地块8903.733.228491.936住宅兼容商业2007-12-28
伦教城南大成围南苑中路北侧地块、城南新区
08-2号地块
9046.513.128044.181住宅
2007-12-28
18413.83.564448.44住宅兼容商业
佛山市顺德区伦教街道伦常北路与世纪路交汇佛山市顺德区伦教街道伦常北路与世纪路交汇佛山市顺德区伦教街道伦常北路与世纪路交汇佛山市顺德区伦教街道伦常北路与世纪路交汇佛山市顺德区伦教街道伦常北路与世纪路交汇佛山市顺德区伦教街道伦常北路与世纪路交汇佛山市顺德区伦教街道伦常北路与世纪路交汇佛山市顺德区伦教街道伦常北路与世纪路交汇
处地块处地块处地块处地块处地块处地块处地块处地块
59422.359422.359422.359422.359422.359422.359422.359422.33.53.53.53.53.53.53.53.5207978.12207978.12207978.12207978.12207978.12207978.12207978.12207978.12住宅兼容商业住宅兼容商业住宅兼容商业住宅兼容商业住宅兼容商业住宅兼容商业住宅兼容商业住宅兼容商业20072007200720072007200720072007--------1212121212121212--------2828282828282828
伦教广珠公路东侧(顺德立交桥北面)地块8000216000商业2007-9-27
佛山市顺德区伦教广珠公路东侧(顺德立交桥
北面)地块
8000216000商业2007-7-9
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政府层面政府层面政府层面政府层面：：：：政府层面政府层面政府层面政府层面：：：：
发展出现瓶颈发展出现瓶颈发展出现瓶颈发展出现瓶颈发展出现瓶颈发展出现瓶颈发展出现瓶颈发展出现瓶颈
政府需要为城市加速政府需要为城市加速政府需要为城市加速政府需要为城市加速政府需要为城市加速政府需要为城市加速政府需要为城市加速政府需要为城市加速
寻求突破点寻求突破点寻求突破点寻求突破点寻求突破点寻求突破点寻求突破点寻求突破点
开发商层面开发商层面开发商层面开发商层面：：：：开发商层面开发商层面开发商层面开发商层面：：：：
项目成为伦教镇最大商住地块项目成为伦教镇最大商住地块项目成为伦教镇最大商住地块项目成为伦教镇最大商住地块项目成为伦教镇最大商住地块项目成为伦教镇最大商住地块项目成为伦教镇最大商住地块项目成为伦教镇最大商住地块
商住面积体量巨大商住面积体量巨大商住面积体量巨大商住面积体量巨大商住面积体量巨大商住面积体量巨大商住面积体量巨大商住面积体量巨大
寻求需求空间寻求需求空间寻求需求空间寻求需求空间寻求需求空间寻求需求空间寻求需求空间寻求需求空间
契合点契合点契合点契合点契合点契合点契合点契合点
我们所感受到的——
项目地块肩负起突破伦教镇发展瓶颈的使命
寻求突破点寻求突破点寻求突破点寻求突破点寻求突破点寻求突破点寻求突破点寻求突破点
寻求需求空间寻求需求空间寻求需求空间寻求需求空间寻求需求空间寻求需求空间寻求需求空间寻求需求空间
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地块是否具备条件地块是否具备条件地块是否具备条件地块是否具备条件地块是否具备条件地块是否具备条件地块是否具备条件地块是否具备条件突破突破？？？？？？？？突破突破？？？？？？？？
这需要我们深度理解项目自身条件这需要我们深度理解项目自身条件这需要我们深度理解项目自身条件这需要我们深度理解项目自身条件这需要我们深度理解项目自身条件这需要我们深度理解项目自身条件这需要我们深度理解项目自身条件这需要我们深度理解项目自身条件
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项目地块
北滘北滘北滘北滘
北滘北滘北滘北滘
105国道
地块位于伦教北区，伦教老城区和工业区之间；大良、北滘等距中心，顺德一城
三片区东部板块，城市规划发展左右逢源
地块位置
木工机械制造工业集中
区，本土居民混合，工
业污染大，较多本地居
民迁移
伦教中心住宅区
大良大良大良大良
往勒流往勒流往勒流往勒流
新丰路伦教南区新区
旧工业住宅区旧工业住宅区旧工业住宅区旧工业住宅区
新城区近五年开始建设，
属纯住宅区，政府规划
倾斜地方
伦教商业中心集中地，
伦常路一带楼盘众多，
较多空置地利于房地产
开发
民迁移
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周边环境
105国道
项目在伦教郊区（旧城区外围）；片区工业为主，住宅散点分布，
人居配套欠成熟；区位缺乏推动商住发展的核心引擎
康丽花苑
厂房、村民
混杂区
单体商住楼
世纪路世纪路世纪路世纪路
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地块交通
旧广珠公路旧广珠公路旧广珠公路旧广珠公路
105105105105国道国道国道国道
《佛山一环南延线规划期望》
政府预期，通过佛山一环南延线2012年的正
式通车启用，将有效的促进其在伦教境内两
侧物流业的开展，并拉近伦教与大良的距离，
真正实现城市融合
【【【【项目四周道路交通系统项目四周道