本报告是严格保密的。项目研究工作的阶段划分 第二阶段（中期） 项目整体定位及启动区规 划优化建议 2005/7/202005/7/28 第三阶段（终期） 提交终稿 工作 最终成果 城市发展、宏观经济背景研究 厦门市房地产市场调研 对专家及消费者深度访谈 项目地块解析及客户定位 案例借鉴 厦门市房地产市场调查分析结果 项目初步客户定位 提交整体报告 （中期） 市调结论总结 案例借鉴 整体发展战略 项目定位 启动期策略/分期 发展策略 规划优化建议 经济测算 2005/9/18 至今工作 第一阶段（市场调研） 市场现状及客户细分 根据客户建议深化研 究，完善报告 启动期户型配比 详细物业发展建议 提交整体报告 （终稿） 本报告是严格保密的。限制条件 项目进度：规划已初步确定，最晚明年入市 条件1 条件2 地价已投入约2亿；启动投入适当 条件3 项目位于漳州境内，无厦门户口 条件4 本项目在开发商整体战略中承担现金流和品 牌提升双重任务 本报告是严格保密的。项目的发展目标 首期成功启动，2年销售额4个亿 税前利润3亿以上 目标1 目标3 持续售卖，售价稳步上升 目标2 五年左右完成项目开发（正常进 度） 目标4 开发商品牌的提升 本报告是严格保密的。本报告的技术思路 项目界定/目标解析/核心问题 市场调研 项目整体定位和发展战略 分期策略及推售计划物业发展建议 案例借鉴 本报告是严格保密的。项目在位置上属于漳州龙池，但地理位置更靠近厦门； 属于门户地位，距市区车程20分钟，但心理距离较远 龙池：连通漳州角美的 门户。 龙池在厦门人心中心理 距离远，虽然实际距离 并不远，会想到周边环 境差，是工业区概念。 区域产业投资吸引力的 沉寂——早期投资利好 已逐渐淡化。 龙池的未来城市规划仍 是工业园区，缺乏更多 利好出台。 龙池 龙池的门户地位 本报告是严格保密的。厦门西岸格局：海沧新城、新阳、龙池、马銮湾：海沧新城 是未来主要的住宅供应区域，新阳、龙池重点发展工业，马 銮湾是规划中未来的重点住宅供应区，但目前尚处规划阶段 原海沧镇(东屿村) ： 旧村落 南都工业区： 纯工业区 海沧管委会生活区： 较成熟的生活区 海沧新城：最具发展潜力 的住宅区 新阳工业区： 目前大企业较多 无住宅开发 本报告是严格保密的。区域环境：龙池生活区属中低端住宅和人群，环境较 差，配套缺乏；规划中仍为工业区，无重大规划利好 区域无重大规划及产 业发展利好。 规划变化仅为相邻道 路要拓宽。 政府未规划完善本区 域配套。